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    Bail commercial : une nouvelle obligation pour le bailleur ?

    13 février 2014

    En application des principes civilistes, l'erreur n'est une cause de nullité du contrat de bail que si elle vise les qualités substantielles du local donné à bail. La Cour de cassation a fournit récemment une illustration de la nullité d'un contrat de bail pour erreur sur l'environnement concurrentiel des locaux loués.

    Le droit à l'annulation du bail en cas d'erreur sur les qualités substantielles

    La Cour de cassation, notamment dans un arrêt du 31 mars 2005, a considéré que la simple erreur sur la valeur ou la rentabilité ne constituait pas par principe une erreur sur la substance.

    En effet, seule une erreur sur des données objectives du contrat pouvait justifier l'annulation du bail pour les tribunaux. Cette preuve est en soi difficile à rapporter.

    Ainsi, une fréquentation insuffisante d'un centre commercial n'avait pas suffit à obtenir l'annulation du bail commercial, faute pour le locataire d'avoir réussi à démontrer qu'il avait contracté uniquement en raison de la potentielle affluence de clientèle du centre commercial et qu'il en avait fait une qualité essentielle de son engagement (Cassation civile 3, 12 avril 1983, n°81-13.637)

    Erreur sur l'environnement concurrentiel des locaux loués

    Dans un arrêt du 2 octobre 2013, la Cour de cassation a annulé le contrat de bail à la demande du locataire pour erreur sur les qualités substantielles en raison de la présence d'une société concurrente installée à ses côtés.

    Le propriétaire d'un local d'un centre commercial l'avait loué à une société de parfumerie.

    Au même moment, une société de parfumerie concurrente est venue s'installer dans le local mitoyen du locataire.

    Le locataire, après avoir démontré qu'il avait réellement cru pouvoir exercer son activité sans concurrence dans le centre commercial et qu'il avait fait de cette croyance une condition essentielle de son engagement puisque la perspective d'une situation avantageuse avait été prise en compte dans la détermination du prix, a obtenu l'annulation de son contrat de bail.

    Dans cette affaire, l'erreur du locataire était d'autant plus évidente que la société concurrente avait été le précédent occupant des locaux loués de telle manière que le locataire pouvait légitimement penser qu'il ne se réinstallerait pas à côté.

    Cette lettre est réalisée par : Sydney Azoulay, Jean-pierre Goncalves, Céline Blanc Provost