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    Bail, congé et offre de vente : trouver le juste prix

    27 mai 2011

    Le congé pour vendre ne doit pas être exercé en fraude du droit de préemption du locataire. Le prix manifestement excessif mentionné dans l'offre démontre l'intention d'empêcher le locataire d'exercer ce droit. Le congé est annulé.

    Le prix volontairement dissuasif constitue une fraude

    Le bailleur peut donner congé pour le terme du bail à son locataire au motif qu'il vend le logement ; le congé vaut offre de vente au profit du locataire qui bénéficie d'un droit de préemption (loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, article 15, II).
    Le bailleur est libre de fixer le prix de vente de son bien : le locataire ne peut le discuter et les juges sont réticents à sanctionner des prix très élevés, voire manifestement excessifs.
    La jurisprudence récente semble évoluer vers plus de sévérité : un prix sans rapport avec les caractéristiques du bien et la réalité économique du marché démontre l'intention, non de vendre, mais d'obtenir le départ du locataire.
    La Cour d'appel de Paris a ainsi annulé, par deux arrêts :
    - un congé offrant à la vente, au prix de 35000 euros, une pièce de moins de 9 m2, insalubre, munie d'équipements vétustes, et estimée 15000 euros (25 janvier 2011),
    - un congé mentionnant un prix de vente de 40000 euros, pour un bien acquis 11000 euros moins d'un an auparavant (5 avril 2011).
    Dans une autre espèce, la Cour de cassation a reproché à la Cour d'appel de Paris de valider un congé proposant un prix largement au dessus des moyennes de l'arrondissement, tout en relevant que l'appartement souffrait d'inconvénients certains.

    (Cass., 3e civ., 4 mai 2011, n° 09-72396)

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    Cette lettre est réalisée par : Carol Knight, Christine Olivier-caillat, Sydney Azoulay, Jean Pierre Goncalves