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Baux commerciaux : des réformes en perspective ?

29 mars 2011

La commission des affaires économiques a déposé son rapport d'information sur la vacance des locaux commerciaux et les moyens d'y remédier le 2 mars dernier. Le rapport expose les raisons de la vacance et propose des réformes.

Les raisons de la vacance

Selon le rapport présenté par Daniel Fasquelle, la vacance des locaux commerciaux dans les villes est due à plusieurs facteurs.
Le régime des baux dérogatoires est considéré comme une source d'instabilité des locataires entrainant mécaniquement des périodes de vacance des locaux. Toutefois, il semble que le nombre de baux dérogatoires reste limité, et qu'ils soient source de vacance surtout dans les villes touristiques.
La concurrence des commerces en périphérie est un facteur bien plus important : selon une étude du CREDOC, la France est le pays d'Europe où le poids cumulé des hypermarchés et supermarchés est le plus fort ; le rapport souligne que le comportement des consommateurs qui choisissent depuis plusieurs décennies les commerces regroupés à la périphérie des villes explique largement les difficultés de ceux qui sont situés en centre ville.
Enfin, les loyers trop élevés sont également une cause déterminante, bien que l'instauration de l'ILC (indice des loyers commerciaux) ait permis de ralentir leur hausse.

Les pistes de réforme proposées

La commission propose :

- d'intégrer dans le Code de commerce la définition jurisprudentielle de la convention d'occupation précaire,

- de préciser le régime du bail saisonnier, afin de le distinguer plus clairement du bail dérogatoire,

- de limiter explicitement la durée des baux dérogatoires, de mieux encadrer la fin de la période de deux ans et de les soumettre à la formalité de l'enregistrement auprès de l'administration fiscale,

- de rendre obligatoire l'indice ILC,

- en cas de préemption par la commune sur les fonds de commerce et les baux commerciaux, d'instaurer la possibilité de mettre en location gérance le commerce, avant la rétrocession du fonds, à une entreprise immatriculée au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers,

- de prévoir un droit de préférence du locataire en cas de vente des locaux par le propriétaire,

- de renforcer les possibilités d'intervention des communes dans le cas de commerces inoccupés.

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Cette lettre est réalisée par : Carol Knight, Christine Olivier-caillat, Sydney Azoulay, Jean Pierre Goncalves