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    Cession de terrains à bâtir et TVA sur marge : où en est-on ?

    03 mars 2017

    La question de la taxation selon le régime de la TVA sur marge des cessions de terrains à bâtir est source d'importants redressements. Voici un état des lieux sur un débat qui angoisse lotisseurs et marchands de biens.

    Les positions d'origine

    En application de l'article 268 du CGI, la livraison d'un terrain à bâtir par un assujetti est soumise à la TVA sur la marge lorsque le bien n'a pas ouvert droit à déduction chez le vendeur. L'administration fiscale, commentant cette disposition, considère que la TVA sur marge ne peut être appliquée que lorsque le terrain conserve la même qualification entre son acquisition et sa revente : en d'autres termes, la cession d'un terrain à bâtir acquis comme immeuble d'assiette d'un immeuble bâti, ne saurait bénéficier de ce régime de TVA sur marge (BOI-TVA-IMM-10-20-10, 20). Cette interprétation a été et reste une source de très nombreux redressements, avec des montants en jeu très conséquents.

    Un rétrécissement du champ d'application, tel une peau de chagrin

    Cette source d'ailleurs ne se tarit pas, puisque le champ d'application de la TVA sur marge s'est encore resserré depuis la publication de plusieurs réponses ministérielles l'année dernière (RM de la Raudière, 94061, JOAN 15/03/2016, et RM Savary, 94538, JOAN 20/09/2016) : l'administration fiscale exige maintenant que "le bien revendu soit identique au bien acquis quant à ses caractéristiques physiques et sa qualification juridique". Ainsi, selon ces derniers développements, le régime de la TVA sur marge n'est pas applicable aux reventes de terrains par lots après division parcellaire, sauf lorsque cette division est "antérieure à l'acte d'acquisition initial, qu'un document d'arpentage a été établi pour les besoins de la cession permettant d'identifier les différentes parcelles dans l'acte ou qu'un permis d'aménager faisant apparaître de manière précise les divisions envisagées a été obtenu préalablement à la cession".

    Une mise au point nécessaire et attendue

    Un député, M. Carré, a en novembre dernier (Question 91143 publiée au JOAN du 17/11/2015), ré interpellé l'administration sur le sujet, visant plus particulièrement le cas de l'acquisition, par un marchand de bien ou un lotisseur, auprès d'un particulier, d'un immeuble comprenant une construction et un vaste terrain d'assiette constructible, lorsque l'intention de l'acquéreur, connue au jour de la vente, est de diviser puis de revendre l'immeuble, pour partie comme terrain bâti et pour le surplus comme lots de terrains à bâtir ; selon ce député, il semble que la doctrine administrative exige, pour autoriser l'application de la TVA sur marge, des conditions non prévues par l'article 268 du CGI, ce sur quoi il demande au ministre de se prononcer. Une réponse est attendue avec un grand intérêt.

    D'autant qu'une première décision juridictionnelle vient tempérer la position de l'administration ; le tribunal administratif de Grenoble (TA Grenoble, 14 nov. 2016, 1403397) a considère que les conditions imposées par l'administration pour l'application du régime de la TVA sur marge ajoutent à la loi, et que seul le fait que l'acquisition par le cédant n'a pas ouvert de droit à déduction de la TVA est de nature à conditionner l'application de la TVA sur la marge. Et selon les juges, l'administration fiscale ne peut pas exiger l'existence d'une division parcellaire ainsi qu'une ventilation du prix d'achat au stade de l'acquisition initiale pour refuser l'application de la TVA sur marge. L'administration n'ayant pas fait appel de cette décision, reste à savoir si cette dernière sera suivie par d'autres juridictions dans les nombreux contentieux en cours.

    Nous restons attentifs à l'évolution du sujet dans les mois à venir.

    Cette lettre est réalisée par : Karine Ayral, Walid Essafi, Laurence Janus Nardin

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