Changement d'usage, bail à construction

Changement d'usage, bail à construction

15 octobre 2008


ACTUALITE JURISPRUDENTIELLE


Changement d’usage des locaux et bail commercial


Une société prend à bail commercial des locaux situés au 1er étage d’un immeuble parisien, puis donne congé pour la fin de la première période triennale par lettre recommandée avec accusé de réception. Le bailleur invoque la nullité du congé délivré sous cette forme et demande la poursuite du bail. Le locataire fait valoir que le local loué est en réalité un appartement à usage d’habitation, qui ne peut être affecté à l’exercice d’une activité commerciale, et soulève la nullité du bail.

En effet, l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation frappe de nullité toute convention prise en violation de l’interdiction de changement d’usage des locaux destinés à l’habitation, sauf autorisation préalable, dans les communes de plus de 200.000 habitants.

Depuis 2005, un local est réputé à usage d’habitation s’il est affecté à cet usage au 1 er janvier 1970.

En l’espèce, la cour d’appel constate que le locataire établit que le local litigieux était affecté à l’habitation à cette date, que le bailleur n’apporte pas la preuve d’une autorisation administrative de changement d’affectation, et prononce la nullité du bail commercial. En conséquence, la restitution des loyers payés est ordonnée et l’indemnité d’occupation évaluée sur la base d’un loyer d’habitation.

Cour d’appel de Paris, 16°c. A, 28 mai 2008.

La loi LME du 4 août 2008 assouplit le régime des changements d’usage des locaux d’habitation à compter du 1er janvier 2009 : notamment, les changements d’usage sont maintenant autorisés par le maire et non plus par le préfet, l’exercice d’une activité dans le logement est facilité.
Vous pourrez trouver les détails de ces modifications dans notre rubrique « fiches pratiques » sur notre site.



LE THEME DU MOIS


Bail à construction : des droits réels limités pour le preneur


Le bail à construction, par lequel le preneur, locataire, s’engage à construire sur le terrain mis à sa disposition pour une durée allant de 18 à 99 ans est régi par les articles L.251-1 à L.251-9 du code de la construction et de l’habitation.

L’article L.251-3 de ce code énonce que le bail à construction confère au preneur un droit réel immobilier, ce qui semble lui donner la capacité de disposer et d’user du terrain et des constructions comme s’il en était propriétaire pendant la durée du contrat.

En réalité, le preneur n’a pas tous les droits d’un propriétaire : il est titulaire d’un droit de superficie sur le terrain, dont le tréfonds reste la propriété du bailleur, et d’un droit de propriété temporaire sur les constructions qu’il aura édifiées.


Un droit de superficie

Ces droits, aux termes du texte précité, sont susceptibles d’hypothèque et de saisie, de cession ou d’apport en société, et permettent de constituer les servitudes passives « indispensables à la réalisation des constructions prévues au bail ».

L’article L.251-8 déclare d’ordre public les droits de cession, d’apport en société et de constitution des servitudes indispensables : un bail d’une durée de 30 ans, contenant obligation de construire, mais qui interdisait au preneur de céder son bail ou son fonds de commerce sans accord exprès du bailleur s’est vu requalifié en bail commercial (cour d’appel de Paris, 19° ch., 29/9/2000).

Le droit de cession implique celui de louer : le preneur peut donner à crédit bail ou sous louer librement la partie de terrain non bâtie et consentir un bail commercial ou professionnel sur les constructions.

Les autres dispositions étant supplétives, rien n’interdit donc de restreindre les droits du preneur notamment en matière d&039;établissement de servitudes autres que celles indispensables à la construction, ou de constitution d’hypothèque : (cour de cassation, 3° civ., 16 juillet 1998, à propos d’une servitude conventionnelle de passage consentie par le preneur malgré le refus du bailleur) .

En pratique, les organismes prêteurs exigent généralement du preneur la caution hypothécaire du bailleur sur le tréfonds en garantie de leur créance, du fait du caractère temporaire de la propriété du preneur sur les bâtiments qu’il a édifiés.


Un droit de propriété temporaire sur les constructions

Le preneur s’oblige à construire, mais il n’est pas libre du choix de la construction : le bail détermine quasi systématiquement de façon très précise non seulement le bâtiment à édifier, mais l’usage auquel il est destiné.

Le non respect par le preneur de ses obligations peut être sanctionné par la résiliation du bail.

Il a ainsi été jugé que le preneur qui démolit en cours de bail aussi bien ses constructions que les bâtiments existants lors de sa conclusion, manque à son obligation de conserver les constructions en bon état et à son devoir d’user de la chose conformément à sa vocation commerciale et encourt la résiliation du contrat, sans que le bailleur doive attendre la fin du bail (cour d’appel de Rouen, 24/5/2005).

D’autre part, le droit réel du preneur peut se voir en fait sérieusement limité par des clauses restrictives de ses droits de construire et d’exploiter, lesquels ne sont pas d’ordre public aux termes de l’article L.145-8. La jurisprudence considère qu’à l’exception des dispositions visées par ce texte, les parties conservent leur entière liberté contractuelle.

Ainsi, dans une espèce ou le bailleur refusait au preneur l’autorisation de changer d’activité suite à la fermeture administrative de l’aquarium, objet du bail, la cour de cassation approuve la distinction faite par la cour d’appel entre les dispositions supplétives de la volonté des parties et celles qui, déclarées d’ordre public, s’imposent nonobstant toute stipulation contraire, et valide la clause litigieuse (cass., 3° civ., 7/4/2004).

Il en est de même des clauses relatives aux extensions des constructions en cours de bail : un bail soumettait à l’autorisation écrite du bailleur toutes modifications aux constructions édifiées, à savoir un immeuble à usage de supermarché avec ses dépendances conformément au permis de construire et aux plans joints au bail.
Le preneur souhaitant agrandir sa surface de vente sollicitait du bailleur l’autorisation prévue, mais passait outre son refus. La cour d’appel annule la clause au motif que l’essence du droit réel immobilier du preneur est la liberté de son usage : la cour de cassation annule l’arrêt en rappelant la distinction entre les dispositions supplétives et les dispositions d’ordre public ; les articles L.145-1 à L.145-9 ne prohibent pas l’insertion dans le bail d’une clause particulière subordonnant à l’autorisation du bailleur l’édification par le preneur de constructions nouvelles en cours de bail (cass. civ. 3°, 5 décembre 2007).

Selon la formule de la cour d’appel de Rouen (arrêt précité), le bail à construction est tout d’abord un bail même s’il a des effets réels dépassant le simple droit de jouissance...


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