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    Définition des grosses réparations

    14 décembre 2007

    ACTUALITE JURISPRUDENTIELLE

    PROPOSITION DE PRET BANCAIRE CARACTERISEE PAR L’ENVOI D’UN MAIL

    Lors d’une vente immobilière, une promesse de vente est conclue sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt.
    Les vendeurs n'ayant pas signé l'acte authentique de vente, les acquéreurs les ont assignés en réalisation forcée de la vente.
    Les vendeurs leur ont opposé le caractère nul et non avenu du fait de la non réalisation des conditions suspensives. En effet, le compromis prévoyait expressément que la condition suspensive d'obtention du prêt bancaire par les acquéreurs serait réalisée dès réception de l'offre de prêt par ces derniers.
    Seul existait un mail de la banque notifiant l’accord sur le prêt.
    Selon la Cour d’appel de Rennes du 17 novembre 2005, la promesse de vente n'exigeait pas de forme spéciale pour la notification, par les acquéreurs, de l'octroi de leur crédit bancaire. Selon le juge, les exigences formelles posées par le Code de la consommation en matière d'offre de prêt immobilier ne sont édictées que dans un souci de protection du débiteur, qui seul peut les invoquer.
    La Cour en déduit que l' « accord de principe » quant à l'octroi du prêt litigieux permettait de considérer la condition suspensive comme réalisée.
    La Cour de cassation approuve la Cour d’appel de Rennes, tout en précisant que « la production par les emprunteurs du tirage d'un courrier électronique que leur avait adressé la banque, comprenant proposition d'un prêt répondant aux conditions prévues à la promesse et d'une lettre de ce même établissement notifiant l'accord de la banque sur ce prêt ne constitue pas un accord de principe, mais bien une offre de prêt, et qui emporte alors la réalisation de la condition suspensive ».
    L’offre de prêt peut résulter d’un mail emportant réalisation de la condition suspensive.

    Cour de cassation, troisième chambre civile du 7 novembre 2007, Juris-Data n°2007-011252

    LE THEME DU MOIS

    LA DEFINITION DES GROSSES REPARATIONS

    Trois catégories de réparations

    Les réparations sont réparties en trois catégories : les réparations locatives, les réparations d’entretien et les grosses réparations (articles 1754, 605 et 606 du Code civil).
    En ce qui concerne ces dernières, il est fréquent et désormais classique de constater la présence dans les baux commerciaux des clauses qui transfèrent sur le preneur, au-delà des seules réparations locatives prévues par l'article 1754 du Code civil, la charge de « toutes les réparations », à la seule exception de « celles de l'article 606 du Code civil », conservées par le bailleur.

    Comment les définir ?

    L’article 606 précité dispose que « les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d'entretien ».
    Dans le silence du contrat de bail, il est de règle de faire peser sur le bailleur les travaux prévus par l’article 606 du Code civil qui distingue les travaux à la charge du nu-propriétaire et de l’usufruitier. Cette notion n'étant pas objectivement définie, c’est la raison pour laquelle les clauses qui y font référence sont sources d'un important contentieux.

    Evolution jurisprudentielle

    La Cour de cassation a évolué sur la notion de grosses réparations.
    Dans un premier temps, elle considérait que l’énumération des grosses réparations de l’article 606 était limitative. En raison de ce caractère limitatif, tous ceux qui n'étaient pas expressément visés relevaient de l'entretien.
    La troisième chambre civile de la Cour de cassation, le 13 juillet 2005, a infléchi sa jurisprudence en considérant qu'au sens de cet article, « les réparations d'entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent du bon état de l'immeuble tandis que les grosses réparations intéressent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale ».
    Désormais, la liste donnée par l’article 606 n’est plus limitative : sont considérées comme grosses réparations celles qui intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale, tandis que les réparations d’entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent du bon état de l’immeuble.

    Appréciation souveraine des juges du fond

    D’autre part, l'arrêt du 13 juillet 2005 laisse aux juges du fond le pouvoir souverain de qualifier les réparations, en approuvant la cour d'appel d'avoir « souverainement retenu... que les désordres étaient dus à des dispositions constructives inadéquates ».

    La possibilité du transfert de la charge des travaux au locataire et les conséquences sur le loyer

    La jurisprudence admet qu’en vertu de l’article 1134 alinéa 1er du Code civil, « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites (...) », le bailleur peut se décharger des grosses réparations en vertu d’une clause expresse.
    Si une telle clause met à la charge du preneur tout ou partie des réparations qui incomberaient normalement au bailleur, il s’agit alors d’un supplément de loyer dont il doit être tenu compte dans l’évaluation de la valeur locative. Aussi un abattement forfaitaire sera appliqué. De même, lors du renouvellement du bail, il en sera tenu compte pour la fixation du loyer de renouvellement.


    Mots clés liés à l'article : SVP Arborescence Finances et Gestion