Définition du lotissement : halte au débat !!!

23 décembre 2011

Cette lettre est réalisée par : Marina Bernardini, Aurélie Dabon

L'ordonnance n° 2011-1916 du 22 décembre 2011 relative à certaines corrections à apporter au régime des autorisations d'urbanisme reprend la définition du lotissement. La définition résultant de la réforme de 2007 commençait en effet à susciter de la part de la doctrine et des juges administratifs des interprétations divergentes par rapport à celle de l'administration.

L'objet du conflit

L'"ancien" article L.442-1 du code de l'urbanisme (encore en vigueur pour quelques mois) définit les lotissements comme " l'opération d'aménagement qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet la division, qu'elle soit en propriété ou en jouissance, qu'elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, d'une ou de plusieurs propriétés foncières en vue de l'implantation de bâtiments ".

La position de l'administration est que tout détachement d'un terrain à bâtir est constitutif d'un lotissement, même lorsque le reliquat de l'unité foncière d'origine est conservé par son propriétaire.

Certains auteurs avaient considéré que l'emploi du pluriel (notamment) pour préciser les " mutations " ou " locations " dont devait être issue la division foncière et pour viser les " bâtiments " dont l'implantation constituait la finalité du lotissement s'opposait à ce qu'on puisse parler de lotissement pour un seul lot.

Au moins deux jugements (à notre connaissance), du tribunal administratif de Melun et de celui de Limoges, avaient suivi ce courant en jugeant hors champ d'application de l'article L.442-1 ces " micro-divisions ".

Le gouvernement persiste et signe

Habilité par la loi grenelle 2 (1) à procéder par ordonnance à une nouvelle rédaction des dispositions législatives du code de l'urbanisme afin d'en clarifier la rédaction et le plan, le gouvernement réécrit l'article L.442-1 :
" Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contigües ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis "

Plus de doute, la création d'un seul lot à bâtir est constitutive d'un lotissement ! La notion d'opération d'aménagement est également supprimée pour lever toute ambiguïté.

Les autres apports

- Le délai de dix ans disparait, sans doute car le nombre de lots n'a plus aucune incidence. Le projet de décret d'application supprime également cette référence à l'article R.421-19 relatif aux lotissements soumis à permis d'aménager.

- Le nouvel article L.442-1-2 définit le périmètre du lotissement : celui-ci doit inclure les lots à bâtir, les voies de desserte, les équipements et les espaces communs à ces lots mais peut également inclure, au choix du lotisseur, tout ou partie du reliquat bâti de l'unité ou des unités foncières.

Le lotisseur pourra donc bénéficier de la SHON résiduelle disponible sur ces parties, pour la répartir sur les lots à bâtir.

- L'article L.442-14 est complété : le délai de cinq ans pendant lequel un permis de construire ne peut être refusé sur la base de nouvelles règles d'urbanisme court à compter :
Soit de la date de la décision de non-opposition à déclaration préalable ;
Soit, lorsque le lotissement a fait l'objet d'un permis d'aménager, de la date d'achèvement des travaux, régulièrement constatée

L'ancienne rédaction ne prenait pas en compte les lotissements " sans travaux " (soumis à simple déclaration préalable), qui ne disposaient donc pas d'une " date d'achèvement des travaux ".

Entrée en vigueur

Ces nouvelles dispositions entreront en vigueur à une date fixée par décret en Conseil d'Etat, et au plus tard le 1er juillet 2012.

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(1) article 25 loi n°2010-788 du 12 juillet 2010


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