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    Droit de préemption urbain : à quel prix ?

    20 février 2013

    Dans deux arrêts récents (1), le Conseil d'Etat s'est prononcé sur les conséquences d'une décision de préemption à un prix jugé soit excessif, soit insuffisant. Conclusion : aucune incidence sur la légalité de la décision, mais un élément à prendre en compte pour apprécier le respect de la finalité de l'exercice de ce droit.... Explications.

    Un prix excessif au regard de l'ampleur du projet ne remet pas en cause la réalité de ce dernier

    Dans l'affaire de Murviel-les-Montpellier, la Cour administrative d'appel avait considéré qu'eu égard à l'inadéquation entre le prix élevé retenu et la création de deux logements sociaux, la décision ne pouvait être regardée comme traduisant la mise en oeuvre des objectifs de ce projet.

    Le Conseil d'Etat considère que la Cour a commis une erreur de droit, compte tenu du fait que la commune justifiait réellement, à la date de la décision de préemption, d'un projet de création de logements sociaux.

    Un prix insuffisant ne constitue pas une erreur manifeste d'appréciation

    Dans l'affaire de Montreuil, le juge des référés du tribunal administratif de Montreuil avait retenu comme étant de nature à faire naître un doute sérieux sur la légalité de la décision de préemption le fait que le prix retenu étant très inférieur au marché, il était entaché d'erreur manifeste d'appréciation.

    Le Conseil d'Etat considère là encore que le juge a commis une erreur de droit : le caractère insuffisant ou excessif du prix du bien au regard du marché est, par lui-même, sans incidence sur la légalité de la décision.

    Le prix est cependant un élément pour juger de la finalité du projet

    Le Conseil d'Etat dans la deuxième affaire considère que le prix peut être l'un des éléments permettant d'apprécier si la préemption répond bien aux finalités mentionnées à l'article L.300-1 du code de l'urbanisme (opération d'aménagement) ou à un intérêt général suffisant.

    Il ne peut donc pas être le seul élément à prendre en compte, il faudra d'autres circonstances permettant d'établir que la collectivité n'a pas de projet réel répondant aux finalités de l'article L.300-1.

    Attendons les jurisprudences qui appliqueront ce principe aux cas d'espèce...

    N'oublions pas par ailleurs que le vendeur peut, s'il n'est pas d'accord avec le prix proposé par la collectivité titulaire du droit de préemption, soit renoncer à vendre, soit saisir le juge de l'expropriation en fixation du prix.

    (1) CE, 6 juin 2012, commune de Murviel-les-Montpellier, req. 341534
    CE, 7 janvier 2013, commune de Montreuil, req. n. 357230

    Cette lettre est réalisée par : Aurélie Dabon, Marina Jouvenot

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