Droit immobilier : l'actualité des mois de septembre-octobre 2013

30 octobre 2013

Retrouvez notre sélection des principaux textes et projets des mois de septembre et d'octobre 2013 : base de données notariales, assurance construction et performance énergétique, mesures votées de la loi ALUR, clauses abusives dans les locations meublées …

Base de données d'immeubles : une base de données notariales disponible pour tous

Le décret n° 2013-803 du 3 septembre 2013 relatif aux bases de données notariales portant sur les mutations d'immeubles à titre onéreux est paru au journal officiel du 5 septembre 2013.

Pris en application de la loi n° 2011-331 du 28 mars 2011 qui a rendu obligatoire l'alimentation, par les notaires, d'une base de données immobilières, ce décret fixe les grandes catégories d'informations transmises par les notaires au Conseil supérieur du notariat pour toute mutation d'immeuble à titre onéreux et la rémunération du notaire pour l'accomplissement de cette formalité obligatoire.
Il prévoit les conditions de la diffusion par le notariat d'informations générales gratuites sur internet concernant le marché immobilier ainsi que la fourniture de tableaux statistiques et de références anonymisées à tout demandeur, moyennant le paiement d'une redevance.

Assurance construction et performance énergétique : pour mettre un terme à la controverse

Le groupe de travail, « apport GPE2 » de Michel Huet et Michel Jouvent » dans le cadre du Plan bâtiment durable a été chargé d'établir des propositions pour mettre fin à la controverse sur la responsabilité applicable aux constructeurs en raison d'un défaut de performance énergétique. Ce groupe de travail a rendu son rapport.

A partir de quand un ouvrage doit il être considéré comme étant impropre à sa destination du fait d'une insuffisance de performance énergétique ?

Le rapport fait des propositions concrètes d'évolution de la réglementation, objet d'un large consensus des professionnels, pour tenter de régler la question de la prise en charge du défaut de performance énergétique par la garantie décennale des constructeurs.

Loi ALUR et meublés de tourisme : de nouvelles mesures

De nouvelles dispositions destinées à mieux réguler la location de meublés de tourisme ont été introduites (article 4 ter nouveau et article 6 ter nouveau). L'article 4 ter (nouveau) prévoit que les intermédiaires qui mettent en relation les propriétaires qui offrent à la location leur résidence principale à titre touristique et les personnes qui souhaitent avoir recours à ces locations soient obligés d'informer les bailleurs de leurs obligations de déclaration ou d'autorisation préalables et obtenir de ces derniers une attestation sur l'honneur attestant du respect de ces obligations. L'article 6 ter (nouveau) prévoit :

  • l'extension de la compétence des agents de la ville de Paris, et des communes des départements de la petite couronne parisienne pour leur permettre de procéder aux contrôles inhérents à l'application de la législation sur le changement d'usage,
  • La modification des autorités compétentes pour l'application du dispositif de changement d'usage et clarification des logements pouvant être impactés par ce dispositif (exclusion du dispositif des locaux à usage d'habitation constituant la résidence principale du loueur),
  • dans le cas d'un immeuble en copropriété, obligation du propriétaire d'obtenir l'accord de l'assemblée générale des copropriétaires préalablement à la demande de changement d'usage des locaux dont il dispose.

Loi ALUR et baux d'habitation : adoption des articles 1 et 2

Article 1er :

Le dossier de diagnostic technique doit comporter une copie de l'état mentionné à l'article L. 1334-13 du Code de la santé publique (amiante) et d'un état de l'installation intérieure d'électricité (ainsi qu'une disposition sur la qualité de l'air et la performance acoustique : voir article 1er ter ci dessous).

Il est désormais possible d'inscrire une clause prévoyant des pénalités pour retard de paiement de loyer et des charges dans le contrat de location.

Les professionnels ont l'obligation de communiquer à l'observatoire local des loyers compétent des informations relatives au logement et au contrat de location.

Enfin, en cas de travaux, ces derniers doivent être notifiés par remise en main propre ou lettre recommandée informant le locataire avant le début des travaux sur leur nature et modalités de leur exécution.

Article 1er bis (nouveau) :

Cet article est relatif à la modification de l'article 1751 du Code civil en vue d'étendre la cotitularité du bail aux partenaires liés par un Pacs.

Article 1er ter (nouveau) :

Information sur la qualité de l'air intérieur et sur la performance acoustique dans les informations mises à la disposition des locataires et acquéreurs pour la location ou la vente d'un logement.

Article 2 :

En ce qui concerne, d'une part, le congé du bailleur :

En cas de reprise, le bailleur devra spécifier la nature du lien qui le lie au bénéficiaire de la reprise.

Interdiction en cas d'acquisition d'un bien occupé de tout congé pour vente ou pour reprise jusqu'a la fin du premier renouvellement du bail en cours au moment de l'acquisition.

Interdiction pour le propriétaire bailleur d'un logement insalubre d'utiliser le congé-reprise.

Congé pour vente (protection du locataire âgé) : extension des dispositions protectrices aux locataires qui ont une personne à charge remplissant les conditions prévues pour le locataire.

Instauration d'une amende en cas de congé-vente ou congé-reprise frauduleux.

En ce qui concerne, d'autre part, le congé du locataire :

préavis réduit à un mois pour les allocataires bénéficiaires de l'Allocation Adulte Handicapé, le locataire dont l'état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile et les locataires s'étant vus attribuer un logement social et sur les territoires mentionnés au I de l'article 17 (zones d'urbanisation continue de plus de 50000 habitants où existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande.)

Vente à la découpe : en cas de vente par lots, instauration d'un « droit d'information » de la collectivité par le vendeur ainsi qu'un droit de priorité des communes afin de maintenir dans les lieux des locataires qui ne pourraient exercer le droit de préemption dont ils disposent.

Baux de 1948 : augmentation des valeurs locatives

Le décret n°2013-863 fixant le taux de majoration des valeurs locatives applicables aux locaux soumis à la loi de 1948 est paru au journal officiel.

Majoration des loyers pour les baux soumis à la loi de 1948.

Le décret n°2013-863 du 26 septembre 2013 modifiant le décret 48-1881 du 10 décembre 1948 déterminant les prix de base au mètre carré des locaux d'habitation ou à usage professionnel fixe le taux de majoration des valeurs locatives applicable aux locaux soumis à la loi de 1948.

A compter du 1er juillet 2013, les loyers peuvent être augmentés au maximum de 1,54 % pour les locaux des catégories III A et III B, pour les locaux des catégories II B et II C et pour les locaux de la catégorie II A restant soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948 précitée, en application de l'article 2 du décret n°75-803 du 26 août 1975.

Les loyers des locaux de la catégorie IV ne subissent aucune majoration annuelle légale de loyer.

Locations meublées : la commission des clauses abusives recommande la suppression de 43 clauses

Dans une recommandation n° 13-01 relative aux contrats de location non saisonnière de logement meublé, la Commission des clauses abusives recommande la suppression de 43 clauses abusives.

D'une façon générale, la commission des clauses abusives sollicite la suppression des clauses ayant pour effet ou pour objet de :

  • prévoir une durée de location contraire à celle prévue par l'article L 632-1 du Code de la Construction et de l'Habitation ;
  • de faire croire au locataire qu'il ne bénéficie pas de la protection légale prévue pour les locations meublées par le Code de la Construction et de l'habitation ;
  • de permettre au bailleur de modifier unilatéralement et a sa convenance les conditions du bail à tout moment (prix, suppression de services) ;
  • d'imposer au locataire le paiement des charges et taxes incombant au bailleur ;
  • de limiter la jouissance paisible du locataire en lui interdisant par exemple de recevoir ses proches ou de détenir des animaux ou en lui imposant des travaux dans les lieux loués en toutes circonstances et sans limitation de durée ou diminution de loyer ;
  • de faire présumer que le logement loué est neuf à défaut d'état des lieux d'entrée ou de subordonner la restitution du dépôt de garantie à un évènement dépendant de la seule volonté du bailleur ;
  • de permettre au bailleur de résilier le contrat plus facilement (absence de motif, diminution du délai de préavis) ou au contraire de rendre plus contraignant les modalités de congé du locataire.
Cette lettre est réalisée par : Matthieu Arias, Christine Olivier-caillat, Sydney Azoulay, Jean-pierre Goncalves