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    Droit immobilier : les principaux textes d'octobre 2011

    31 octobre 2011

    Retrouvez notre sélection des principaux textes du mois d'octobre 2011 : accès aux fonctions de notaire, réforme du droit des baux commerciaux et des baux d'habitation, contrats de syndics de copropriété ...

    Conditions d'accès aux fonctions de notaire : pour tout ressortissant de l'Union

    Le décret n° 2011-1309 du 17 octobre 2011 relatif aux conditions d'accès aux fonctions de notaire a été publié au journal officiel du 19 octobre 2011. Désormais, un ressortissant d'un Etat membre de l'Union européenne ou d'un autre Etat partie à l'accord sur l'Espace économique européen peut accéder à la profession de notaire en France.

    Baux commerciaux : proposition de loi relative à la simplification du droit

    Cette proposition de loi, adoptée à l'Assemblée nationale le 18 octobre 2011, comporte des dispositions relatives aux baux commerciaux.

    L'article 2 a pour objet de clarifier la date à laquelle le congé du bail commercial doit être donné.

    L'article 2 I met les dispositions des articles L. 145-8, L. 145-10, L. 145-12 et L. 145-34 du Code de commerce en harmonie avec la terminologie désormais retenue par la jurisprudence en remplaçant le terme de "reconduction" par celui de "prolongation".

    L'article 2 II remplace les deux premiers alinéas de l'article L. 145-9 du Code de commerce, afin de fixer légalement la situation juridique particulière du bail commercial qui se poursuit au-delà de son terme. La cessation des baux commerciaux ne pourra ainsi intervenir que par congé donné six mois à l'avance ou par une demande de renouvellement ; au cours de la tacite prolongation, le congé devra être donné au moins six mois à l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil.

    Enfin, l'article 3 bis modifie l'article L.145-2 du même code en portant à deux ans le délai dont disposent les communes à la suite de l'exercice de leur droit de préemption.

    Protection du consommateur et baux d'habitation

    Le projet de loi renforçant les droits, la protection et l'information des consommateurs a été adopté en première lecture à l'Assemblée nationale.
    Il comporte de nombreuses dispositions relatives aux baux d'habitation prévues pour l'essentiel à l'article 2.

    Voici un panorama des principales dispositions:

    - l'état des lieux : pour être valable, l'état des lieux devra être dressé en autant d'exemplaires qu'il y a de parties et ce nombre devra être indiqué. Il devra comporter des informations obligatoires qui seront précisées par décret,

    - le dépôt de garantie : le taux de pénalités en cas de défaut de restitution est fixé à 10% du loyer par mois de retard. Le contrat de location devra prévoir les modalités de majoration du solde du dépôt de garantie non restitué dans les délais. Par ailleurs, le locataire devra justifier en fin de bail du paiement de toute somme dont le bailleur pourrait être tenu en ses lieu et place,

    - colocation et solidarité, il est prévu un allégement de la clause de solidarité. La solidarité du colocataire ayant donné congé cesserait lorsqu'un nouveau colocataire est partie au bail,

    - caution : il sera interdit au bailleur d'imposer que la caution soit un membre de la famille du locataire et d'exiger les documents interdits par l'article 22-2 de la loi du 6 juillet 1989,

    - surface habitable : afin d'assurer l'effectivité de l'obligation d'indiquer la surface du logement, introduite par la loi MOLLE, des sanctions sont prévues en cas d'absence ou d'indication erronée,

    - instauration d'une grille de vétusté : le contrat de location devra désormais préciser une grille de vétusté,

    - nouveau préavis réduit : dans des zones tendues définies par décret, le préavis du locataire sera ramené à deux mois (au lieu de trois mois),

    - régularisation des charges : il sera interdit au bailleur d'exiger le paiement des arriérés de charges pour l'année écoulée à défaut de régularisation avant le terme de la deuxième année civile suivant l'année de la conclusion du contrat ou suivant la dernière régularisation,

    - majoration de loyer en cas de travaux d'amélioration : la possibilité sera offerte au bailleur d'augmenter le loyer lorsqu'il a effectué des travaux engendrant une réduction des charges.

    Contrats de syndic de copropriété : nouvelle recommandation

    Après une première recommandation rendue en 1996, la Commission des clauses abusives recommande aux syndics d'éliminer 24 clauses de leurs contrats.

    Dans cette nouvelle recommandation, la Commission intègre les acquis de l'arrêté "Novelli" de 2010 et en précise les modalités d'application, par exemple, en éliminant les clauses permettant au syndic de s'octroyer une rémunération particulière pour des prestations que l'arrêté classe parmi celles devant être incluses dans le forfait ou celles aboutissant à obtenir une double facturation des prestations de gestion courante.

    En vidéo : cas pratique sur la révision des loyers pour les baux commerciaux


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    Cette lettre est réalisée par : Christine Olivier Caillat, Matthieu Arias, Sydney Azoulay, Jean Pierre Goncalves