Indemnité d'éviction, réforme de la prescription et impact en immobilier

16 septembre 2008


ACTUALITE JURISPRUDENTIELLE


Bail commercial et indemnité d’éviction : les frais de réinstallation en cas de simple déplacement du fonds

L&039;article L145-14 du Code de commerce définit l’indemnité d&039;éviction que le bailleur doit verser au locataire en cas de non renouvellement du bail de la part du propriétaire. Cette indemnité correspond à la valeur marchande du fonds de commerce à laquelle s&039;ajoutent les frais « normaux de déménagement et de réinstallation ».
La question posée par cet arrêt est de savoir s&039;il convient d&039;opérer une distinction selon que le fonds de commerce est remplacé ou seulement déplacé.
L&039;arrêt de la Cour de Cassation du 21 mars 2007 rappelle le principe en revenant au texte de base qui n&039;opère pas de distinction.
Si la Cour de Cassation rappelle ce principe, c&039;est en raison de la pratique des experts qui ont tendance à considérer que les frais de réinstallation ne sont dus qu&039;en cas de déplacement effectif du locataire et ne le sont pas en cas de perte du fonds de commerce. C&039;est précisément l&039;argument du bailleur dans cette affaire. Selon lui, il y a lieu de faire une distinction selon que nous sommes en présence d&039;un remplacement de fonds ou d’un simple déplacement du fonds.
Dans ce dernier cas, le bailleur soutenait que alors même qu&039;en l&039;espèce il s&039;agissait d&039;un déplacement (et non d’un remplacement), l&039;indemnité d&039;éviction ne pouvait pas excéder la valeur d&039;une indemnité de remplacement (c&039;est à dire la valeur du fonds de commerce).
La décision de la Cour d’appel de Reims du 10 octobre 2005 a considéré « que le locataire n’avait pas à supporter les frais d&039;une réinstallation coûteuse à proportion du degré d&039;amortissement des investissements qu&039;il abandonnait par la contrainte et qu&039;il convenait de tenir compte de ses frais de réinstallation pour évaluer le préjudice subi par le locataire évincé tant dans l&039;hypothèse du remplacement du fonds de commerce que dans celle de son déplacement ». Dans cette affaire les nouveaux locaux acquis par le locataire évincé avaient été livrés sans aucun aménagement.
La Cour de cassation confirme l’arrêt de la Cour d’appel en considérant que le bailleur devait supporter une partie de ces travaux d&039;aménagement.

Cour de cassation, arrêt de la troisième chambre du 21 mars 2007.



LE THEME DU MOIS


La réforme de la prescription en matière civile et son impact sur le droit immobilier

La loi 2008-561 du 17 juin 2008 qui réforme la prescription civile, modifie profondément les règles en la matière.
Cette réforme poursuit trois objectifs : réduire le nombre et la durée des délais de prescription ; simplifier les règles d’interruption et de suspension ; permettre un aménagement contractuel de la prescription extinctive.
La présente publication a pour objet de rappeler les grandes lignes de cette réforme et d’analyser son impact sur le droit immobilier.


I - Réforme de la prescription civile : modernisation et simplification

Composée de 26 articles, la loi vise à moderniser et rendre plus cohérentes les règles de prescription en matière civile. Elle réorganise la mise en ouvre de la prescription en fixant les principes du calcul du point de départ, la suspension et l’interruption de la prescription.

A/ La prescription extinctive

Elle est définie au nouvel article 2219 du Code civil : c’est un mode d’extinction d’un droit résultant de l’inaction de son titulaire pendant un certains laps de temps.
En ce qui concerne les actions personnelles ou mobilières, la durée qui était de 30 ans dans l’ancien article 2262 du Code civil, est portée à 5 ans dans le nouvel article 2224 du Code civil.
Conséquences : auparavant, le Code civil opérait une distinction entre les actions en responsabilité contractuelle (30 ans, ancien article 2262) et extra contractuelle (10 ans, ancien article 2270-1). Désormais, le délai de droit commun est porté à 5 ans ; de même en ce qui concerne la nullité absolue (30 ans) et relative (5ans) : la loi uniformise le délai de toutes les actions en nullité à 5 années.
Enfin la prescription de certaines actions spécifiques comme les actions en matière commerciale, qui était alors de 10 ans passe à 5 ans dans le nouvel article L110-4 modifié du Code de commerce.

Notons que le nouvel article 2227 consacre l&039;imprescriptibilité du droit de propriété.
Sous cette réserve, les actions réelles immobilières se prescrivent par trente ans à compter du jour où le titulaire d&039;un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l&039;exercer. Il concerne toutes les actions liées aux attributs du droit de propriété comme les actions en revendication, en bornage, les actions en acquisition de mitoyenneté, de partage ou de droit de passage…

B/ La prescription acquisitive

Elle est définie au nouvel article 2258 du Code civil : c’est un moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi.
Le délai d’acquisition de la propriété immobilière par la possession reste de trente années (ancien article 2262 devenu le nouvel article 2272 alinéa 1er).
Le délai de la prescription abrégée applicable en cas de bonne foi et de juste titre du possesseur est de 10 ans, contrairement à l’ancien article 2262 qui articulait ce délai entre 10 et 20 ans selon que le vrai propriétaire était domicilié dans ou hors le ressort de la Cour d’appel ou l’immeuble était situé.

C/ Les aménagements contractuels de la prescription

L’ancien article 2220 du Code civil ne permettait pas de renoncer par avance à la prescription. La loi nouvelle renforce le rôle des parties. Le nouvel article 2254 du Code civil pose deux principes : d’une part, les parties peuvent d’un commun accord abréger ou allonger la durée de la prescription, sans qu’elle puisse être réduite à moins d’un an ni étendue à plus de 10 ans (alinéa 1er) ; d’autre part, les parties peuvent ajouter aux causes de suspension ou d’interruption prévues par la loi (alinéa second).
Des exceptions existent cependant. Ainsi toutes les actions en paiement ou en répétition des créances périodiques comme les salaires, pensions alimentaires, loyers et charges locatives (article 2254 alinéa 3 nouveau) ; de même tous les contrats entre un professionnel et un consommateur ne peuvent faire l’objet d’un aménagement, en ce sens le nouvel article L137-1 du Code de la consommation.


II - L’impact sur le droit immobilier

La loi précise ou modifie le délai ou le point de départ du délai pour la prescription de quelques actions particulières. Voici à titre d’exemple l’impact de la réforme sur des domaines variés qui concernent le droit immobilier.

A/ Assurance construction

La loi ne modifie pas les délais de prescription prévus aux anciens articles 2270 et 2270-2 du Code civil. Ces articles sont transférés sans modification aux articles 1792-4-1 et 1792-4-2 du Code civil. Le régime de la prescription décennale est donc maintenu.
L’article 6 de la loi n°2008-561 du 17 juin 2008 dispose que « les parties au contrat d’assurance, ne peuvent, même d’un commun accord, ni modifier la durée de la prescription, ni ajouter aux causes de suspension ou d’interruption (nouvel article L114-3 du Code des assurances).

B/ Administrateur de biens et agents immobiliers

Ce sont des commerçants. A ce titre les actes de commerce qu’ils effectuent se prescrivent par 5 ans (nouvel article 2224 du Code civil et article 110-4 modifié du Code de commerce).
D’autre part, le délai de prescription de l’action en reddition des comptes par l’administrateur de biens est réduit à 5 ans, en application du nouveau régime de droit commun.

C/ Baux

La loi maintien le délai de 5 ans des actions en paiement des loyers et des charges mais au titre du droit commun de la prescription (article 2224 et 2254 du Code civil). Cette prescription ne pourra pas faire l’objet de convention contraire. De même, l’action en restitution du trop perçu de loyer ainsi que la répétition des charges indues se prescrivent par 5 ans sur le fondement des articles précités.

D/ Indemnité d’occupation

Le droit commun de 5 ans est ici encore applicable.

E/ Baux de la loi du 1er septembre 1948

Les délais spécifiques de prescription et de forclusion sont inchangés. En ce sens l’article 2223 du Code civil dispose que « les dispositions du présent titre ne font pas obstacle à l&039;application des règles spéciales prévues par d&039;autres lois ».

F/ Copropriété

La durée de prescription des actions en recouvrement des charges de copropriété n’est pas modifiée, conformément à l’article 2223 du code civil. L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit un délai de 10 ans en la matière. De même, les dispositions du Code qui permettent aux parties d’aménager conventionnellement la prescription ne pourront pas s’appliquer aux actions en recouvrement des charges de copropriété, qui sont des créances payables à des termes périodiques (article 2254 du Code civil).
En ce qui concerne l’action en responsabilité du syndic de copropriété, la loi remplace le délai de 30 ans de l’ancien article 2262 applicable en matière contractuelle par la prescription quinquennale (nouvel article 2224). Désormais, la mise en cause de sa responsabilité, qu’elle soit contractuelle ou extra contractuelle est soumise au délai de 5 ans.
Notons qu’un aménagement conventionnel est possible, conformément au nouvel article 2254 du Code civil.

G/ Rente viagère

Il n’y a pas de changement en la matière puisque les actions réelles immobilières continuent de se prescrire par 30 ans (ancien article 2262 devenu le nouvel article 2272 alinéa 1er).

H/ Délai d’exercice de l’action en rescision pour cause de lésion

Le nouvel article 2233 alinéa 1er du Code civil dispose que la prescription ne court pas « à l&039;égard d&039;une créance qui dépend d&039;une condition, jusqu&039;à ce que la condition arrive » (…).


III - Application de la réforme dans le temps : article 26 de la loi du17 juin 2008

Les nouvelles règles s’appliquent à compter du lendemain de la publication de la loi au JO, soit depuis le 19 juin 2008.
Cependant, il convient d’opérer trois distinctions importantes :
1°) Les dispositions qui visent à allonger la durée d’une prescription trouvent à s’appliquer si le délai de prescription n’est pas expiré à la date de son entrée en vigueur. On tiendra compte du délai qui s’est déjà écoulé.
2°) Les dispositions qui visent à réduire la durée de la prescription : application à compter du 19 juin 2008, sans que la durée totale ne puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.
3°) Enfin, pour toutes les instances en cours le 18 juin 2008, c’est la loi ancienne qui trouve à s’appliquer.

 


 

 

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