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La vente en état futur d'achèvement
ACTUALITE JURISPRUDENTIELLE
Vices apparents d’un immeuble acquis en V.E.F.A. : la date d’achèvement ne constitue pas le point de départ du délai d’action en garantie
Conformément à l'article 1642-1 du Code civil, le vendeur d'un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction alors apparents.
C’est ce principe que vient rappeler la Cour de cassation dans un arrêt du 17 décembre 2008.
Lors d’une vente d’un bien en V.E.F.A. concernant deux emplacements de stationnement en sous sol, il s’est avéré que la construction se trouvait à une distance trop faible de la nappe phréatique, ce qui a provoqué d’importantes infiltrations ainsi que des désordres liés à la présence d’eau dans les sous-sols.
L’acquéreur a alors refusé de prendre livraison du bien et a assigné le promoteur en nullité de la vente pour dol, et en résolution sur le fondement des articles 1641-1 et 6 du Code civil.
La Cour d’appel de Paris, le 23 mai 2007, a déclaré son action irrecevable car l’acquéreur n’avait pas assigné le promoteur dans l'année suivant le mois de constatation de l'achèvement.
La Cour de cassation censure cette décision en énonçant que « la date d'achèvement ne peut pas constituer le point de départ du délai d'action en garantie des vices apparents ouvert à l'acquéreur d'un immeuble en l'état futur d'achèvement ».
La Cour de cassation, sur le fondement de l'article 1642-1 du Code civil, considère que la date d’achèvement ne constitue pas le point de départ du délai d’action en garantie.
Source : arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de Cassation du 17 décembre 2008.
LE THEME DU MOIS
Le contrat de vente en l'état futur d'achèvement (V.E.F.A.)
Face à la crise immobilière, différentes mesures ont été communiquées par la ministre du Logement et de la Ville, Christine Boutin.
L’une des ces mesures concerne le lancement d'un programme exceptionnel d'acquisitions en vente en l'état futur d'achèvement (V.E.F.A.) de 30 000 logements.
La présente publication a pour objet de revenir sur ce contrat particulier qu’est la V.E.F.A.
La V.E.F.A est régie par la loi n° 67-3 du 3 janvier 1967 modifiée et par les articles L. 261-1 à L261-22 du Code de la Construction et de l'Habitation (CCH) et les articles R. 261-1 à R261-33 du même code.
Le principe en vertu de l’article L261-3 du CCH
Le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution, l’acquéreur étant tenu d’en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux, néanmoins, le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à leur réception.
L'achat se fait, dans la majorité des cas, auprès d'un promoteur qui va édifier un immeuble sur un terrain lui appartenant.
Il vend ensuite l'ensemble clés en main.
Le promoteur, qui est le maître d'ouvrage, s'engage à construire l'immeuble conformément au plan présenté et dans les délais déterminés dans le contrat.
Deux étapes caractérisent le contrat de V.E.F.A. : une première étape, consistant en la signature d'un contrat de réservation ou contrat préliminaire, et une seconde étape qui est la signature du contrat de vente définitif.
I. Signature d'un contrat de réservation ou contrat préliminaire
Le contrat de réservation : article L261-2 du CCH
C’est l'acte par lequel le vendeur s'engage à réserver un immeuble ou une partie d'immeuble à un candidat acquéreur qui, en tant que réservataire, va verser en contrepartie un dépôt de garantie.
Contenu du contrat
Le contrat doit comporter obligatoirement et sous peine de nullité les indications suivantes :
- la consistance de l'immeuble (surface habitable, le nombre de pièces, les dépendances éventuelles),
- la qualité de la construction, c'est-à-dire une note technique sommaire qui est annexée au contrat,
- le prix prévisionnel de vente ainsi que les modalités de sa révision,
- la date à laquelle la vente pourra intervenir.
Notons qu’en ce qui concerne les diagnostics techniques, les immeubles en V.E.F.A. sont concernés par la production d'un diagnostic de performance énergétique, dès lors que le permis de construire a été déposé après le 30 juin 2007.
Le dépôt de garantie : article L261-28 du CCH.
Le dépôt de garantie est le prix de la réservation. Son montant est fixé en fonction de la date prévue pour la signature de l'acte notarié, par rapport à la date du contrat de réservation.
Toutefois, il ne peut dépasser 5% du prix prévisionnel de vente, si le délai de réalisation de la vente n'excède pas un an et 2% si ce délai n'excède pas 2 ans. Enfin, aucun dépôt de garantie ne peut être exigé si le délai dépasse 2 ans.
Le délai réflexion et le droit à rétractation : article L261-15, alinéa 4 du CCH.
Le contrat de réservation est notifié par lettre recommandée avec avis de réception. L’acquéreur bénéficie de 7 jours pour se rétracter et ne pas donner suite à sa réservation. Dans cette hypothèse, le dépôt de garantie lui sera restitué dans un délai de 3 mois maximum.
Les différents cas de restitution du dépôt de garantie :
- le contrat définitif n'est pas conclu dans le délai prévu du fait du vendeur,
- le prix de vente excède de 5% le prix prévisionnel,
- les prêts prévus au contrat préliminaire ne sont pas obtenus, ou leur montant est inférieur d'au moins 10% aux prévisions dudit contrat,
- l'un des éléments d'équipement est supprimé,
- le bien présente dans sa consistance ou dans sa qualité par rapport aux prévisions (moquette, papiers peints, sanitaires) une réduction de valeur supérieure à 10%.
Le vendeur a l’obligation de notifier le projet de vente un mois au moins avant la signature de l'acte définitif de vente devant le notaire et ne doit plus modifier les conditions du contrat définitif.
Enfin, l'acheteur dispose d'un délai de réflexion d'un mois lui permettant de renoncer au projet d'acquisition.
II. La signature du contrat de vente définitif
Après cette période de réflexion, le contrat de vente définitif doit être signé à la date prévue dans l'acte. Cet acte doit comporter un certain nombre de renseignements.
La description du logement
Le but est d’indiquer les caractéristiques relatives à la consistance et à l'aspect technique de l'immeuble, comme les plans, les coupes, les devis ou le descriptif des éléments d’équipement. Ces derniers doivent être conformes aux documents remis lors de la réservation.
Le prix : article R261-14 du CCH.
Les paiements sont versés au fur et à mesure de l'achèvement des travaux, sans pouvoir dépasser les pourcentages cumulés suivants :
- 35 % du prix à l'achèvement des fondations,
- 70 % du prix à la mise hors d'eau (pose du toit),
- 95 % du prix à l'achèvement de l'immeuble.
- le solde de 5% est payable lors de la remise des clés du local à la disposition de l'acquéreur. Il peut toutefois être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat.
Le prix peut faire l’objet d’une révision en fonction de l'indice BT01 : article R261-14 du CCH.
Le délai de livraison
Si l'indication d'un délai sans date précise est suffisante, le délai doit, quoi qu'il en soit, être respecté sous peine de recours en responsabilité exercé par l'acquéreur.
Les garanties d’achèvement et de remboursement : article R261-17 du CCH.
Le principe étant que l’achat d’un bien sur plan suppose le versement du prix avant qu'il ne soit achevé, la loi a donc renforcé la protection de l’acquéreur contre les risques d'inachèvement par l’intermédiaire de deux garanties que sont la garantie d’achèvement et la garantie de remboursement.
Ces garanties qui ne sont pas cumulatives doivent figurer au contrat, sous peine de nullité.
La garantie va résulter soit de conditions propres à l’opération de V.E.F.A. (garantie dite intrinsèque), soit de l’intervention de tiers comme un établissement financier (c’est la garantie dite extrinsèque).
1°) Garantie intrinsèque d’achèvement : article R261-18 du CCH.
Cette garantie a pour objet d’assurer la bonne fin de l’opération, soit par le vendeur qui assure l'opération jusqu'à son terme avec les garanties qui lui sont propres, soi par un établissement financier qui s’engage alors à avancer les sommes nécessaires à l'achèvement de l'immeuble.
Au jour de la vente, le vendeur qui doit démontrer sa capacité financière à amener le projet à son terme, doit justifier d'un montant de financement égal à 75 % du prix de vente. Il doit justifier de ce financement en additionnant les trois éléments suivants :
- les fonds propres,
- les crédits confirmés qu'il a obtenus,
- le produit des ventes déjà conclues.
Toutefois, le taux de 75% pourra être ramené à 60% si le financement est assuré à concurrence de 30% du prix de la vente par les fonds propres du vendeur.
2°) Garantie extrinsèque d’achèvement : article R261-21 du CCH.
La garantie d’achèvement résulte de l’existence de conditions propres à l’opération.
Il existe deux types de garanties extrinsèques :
D’une part, la garantie extrinsèque d'achèvement qui est l’engagement d'un tiers (banque, établissement financier) d'assurer financièrement l'achèvement de l'immeuble en cas de défaillance du vendeur pour quelques causes que ce soit. Il s'agit d'une garantie très forte dans la mesure où elle a une source propre, indépendante de toute activité du vendeur.
Si cette garantie assure le financement de l'achèvement, elle n'assure pas néanmoins l'achèvement lui-même. Elle est donnée par le tiers au profit des acquéreurs qui la mettront en jeu en prouvant que le vendeur, au jour prévu de l'achèvement, n'est plus dans la capacité financière de le faire. Elle prend fin avec l'achèvement de l'immeuble vendu.
D’autre part, la garantie extrinsèque de remboursement qui résulte exclusivement d'une convention de cautionnement. C'est l'engagement pris par un tiers de rembourser les versements effectués par l'acquéreur en cas de résolution amiable ou judiciaire de la vente pour défaut d'achèvement. Elle a pour but d'assurer le remboursement de la totalité des sommes versées au vendeur par les acquéreurs et prend fin au plus tard à l'achèvement de l'immeuble, et, si elle est mise en œuvre, elle prend fin une fois que toutes les sommes ont été remboursées aux acquéreurs.
Notons que la substitution entre la garantie extrinsèque de remboursement et la garantie extrinsèque d'achèvement est possible, si elle a été expressément prévue et acceptée par les parties dès l'origine. Le créancier qui décide la substitution, la notifiera au vendeur et aux acquéreurs.
3°) Garantie de remboursement : article R261-17, alinéa 1er du CCH.
Cette garantie est donnée par un établissement financier habilité à faire des opérations de crédit immobilier. Cette garantie prend la forme d’une convention de cautionnement au terme de laquelle, la caution s’oblige envers l’acquéreur, solidairement avec le vendeur, à rembourser les versements effectués par l’acquéreur au cas de résolution amiable ou judiciaire de la vente pour cause de défaut d’achèvement (article R261-22 du CCH).
Après l'achèvement : trois délais, trois garanties
Un an : d’une part, une garantie d’un an, en cas de malfaçons, la garantie de parfait achèvement va couvrir tous les vices apparents signalés sur le procès verbal ainsi que tous les désordres qui sont susceptibles de survenir dans l’année qui suit la réception.
Deux ans : d’autre part, une garantie biennale de bon fonctionnement couvre tous les désordres survenant aux éléments d'équipement, à la condition qu’ils soient indissociables de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination.
Dix ans : enfin la garantie décennale qui va couvrir tous les désordres qui compromettent la solidité de l'immeuble et de ses éléments d'équipement à la condition comme la garantie biennale qu’ils soient indissociables de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination.
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