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    L'actualité du droit immobilier de juin-juillet 2013

    24 juillet 2013

    Si c'est essentiellement la réforme du logement qui requiert toute l'attention, il convient de ne pas perdre de vue les modifications en matière de construction, d'attribution des logements sociaux ainsi que celles des professions immobilières : retrouvez notre sélection des principales réformes en cours.

    Construction : la loi habilitant le gouvernement à légiférer par ordonnances est publiée

    La loi n°2013-659 du 1er juillet 2013 autorise le gouvernement à prendre des ordonnances. Les objectifs sont variés :

    • Favoriser le développement des logements à prix maîtrisé caractérisés soit par un niveau de loyers intermédiaire entre ceux du parc social et ceux du reste du parc privé ;
    • Création d'un contrat de bail de longue durée réservé à la production de logement, par lequel le propriétaire consent à un preneur, s'il y a lieu avec obligation de construire ou de réhabiliter des constructions existantes, des droits réels en vue de la location ou de l'accession à la propriété des logements ;
    • Faculté pour les organismes de logement social de créer des filiales ayant pour activité exclusive la construction et la gestion de logements intermédiaires ;
    • Obligation, à l'issue d'une période transitoire, du recours à une garantie financière d'achèvement extrinsèque pour les opérations de vente en l'état futur d'achèvement d'un immeuble ou d'une partie d'immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte ;
    • Enfin, modification des règles relatives aux délais de paiement applicables aux marchés de travaux privés mentionnés au 3° de l'article 1779 du code civil.

    De nouvelles mesures pour lutter contre l'habitat indigne

    Le Ministre du logement, Cécile Duflot, a annoncé le 19 juin 2013 de nouvelles dispositions pour lutter contre l'habitat indigne.

    L'objectif est d'empêcher notamment les personnes déjà condamnées pour hébergement contraire à la dignité humaine, de pouvoir acquérir des biens immobiliers et de les mettre en location.

    Comment ? Avant toute vente, les notaires formuleront une demande de renseignement aux services du casier judiciaire pour vérifier les antécédents de l'acheteur et afin de protéger le vendeur, la vente sera alors annulée aux torts de l'acquéreur concerné par cette condamnation, ce qui permet au vendeur de conserver le bénéfice du dépôt de garantie versé au moment de la promesse de vente.

    Pour les copropriétés, des dispositions spécifiques sont prévues dans le projet de loi pour empêcher l'expansion des marchands de sommeil dans une même copropriété, en interdisant à un copropriétaire l'achat de lots dans une copropriété où il est déjà propriétaire et où il a accumulé des dettes et des impayés mais également empêcher les copropriétaires endettés de bloquer les procédures de saisie de leur bien, en ne tenant pas compte de leur vote en assemblée générale.

    Le projet de loi comprend également des mesures visant à inciter les propriétaires à engager les travaux, par le biais d'une astreinte financière journalière. Cette mesure vise à inciter les propriétaires à effectuer au plus vite les travaux prescrits par les autorités compétentes. Si la date limite pour faire les travaux est dépassée, elle sera de 200€ par jour de retard et le produit de cette astreinte sera en partie utilisé pour financer le relogement de victimes de marchands de sommeil et les personnes vivant dans des conditions dangereuses pour leur santé ou leur sécurité.

    Refonte du système d'attribution des logements sociaux

    Le Ministre du logement, Cécile Duflot, annonce pour 2014 le dépôt de la demande dans un lieu unique, valant pour l'ensemble des bailleurs et réservataires, et la création d'un service commun d'information, d'enregistrement et d'accueil des candidats.

    Le but est d'assurer une meilleure connaissance du processus d'attribution et d'informer les candidats sur le suivi de leur demande.

    L'idée centrale de la réforme est basée sur la hiérarchisation des demandes comme outil d'aide à la décision. Ainsi, les logements sociaux seront attribués en fonction de différents critères plus personnalisés, comme l'ancienneté, le niveau de revenu ou la situation familiale des demandeurs.

    Encadrement des loyers : ce qui va changer

    Dans les zones tendues, un encadrement à base de loyers médians sera mis en place. Un arrêté annuel du préfet fixera pour chaque catégorie de logement trois indicateurs de loyer : la médiane de référence, la médiane majorée, et la médiane minorée. Le loyer des nouvelles locations ou relocations ne pourra pas excéder le « loyer médian majoré ».

    D'autre part, la révision annuelle du loyer sera automatique.

    En prévision ou à la suite de travaux, une majoration de loyer pourra intervenir par accord des parties, par une clause spécifique du contrat ou par un avenant.

    Enfin, lors du renouvellement du bail, le loyer pourra être réajusté dans les deux sens en fonction du loyer médian de référence. Ce projet a été présenté au Conseil des ministres du 26 juin 2013.

    Réforme des professions immobilières : les principales mesures

    Le volet « Encadrement des professions immobilières » du futur projet de loi « pour l'accès au logement et un urbanisme rénové » (« ALUR « ) a pour objet :

    - de mettre fin aux dérives des marchands de listes, en les obligeant à détenir l'exclusivité des logements qu'ils proposent ;

    - de réduire et encadrer les frais d'agences en allégeant et en plafonnant la part supportée par les locataires ;

    - de clarifier l'activité des syndics et leurs tarifs, en instaurant la forfaitisation des actes et en imposant une obligation de compte séparé ;

    - d'instaurer une obligation de formation continue ;

    - de créer des instances de contrôle et un code déontologique ;

    - et enfin de responsabiliser les professionnels.

    Plan Pinel : les baux commerciaux concernés

    Le plan d'action pour le commerce et les commerçants lancé par le Ministre de l'Artisanat, du Commerce et du Tourisme, Sylvia Pinel, a été élaboré avec les professionnels, et comporte 50 mesures destinées à aider les commerçants.

    Ce plan aborde la question des loyers commerciaux. En effet, seul serait retenu l'indice des loyers commerciaux (ILC) pour leur revalorisation, afin de mettre fin aux brusques évolutions qui découlent de l'indice du coût de la construction (ICC).

    De plus, le droit de préemption des communes pour préserver le commerce de proximité serait amélioré afin de le rendre plus efficient.

    Les contours législatifs du «plan d'action pour le commerce et les commerçants», voulu par le ministre, seront discutés au Parlement à l'automne.

    Actualisation du droit civil en Nouvelle-Calédonie

    L'ordonnance n° 2013-516 du 20 juin 2013 portant actualisation du droit civil applicable en Nouvelle-Calédonie et dans les îles de Wallis et Futuna a été publiée au Journal officiel.

    Fondée sur l'article 74-1 de la Constitution, cette ordonnance étend et adapte certaines dispositions du Code civil.

    Elles concernent notamment les distances de plantation, les clauses pénales, la vente d'immeuble à construire et la publicité foncière.

    Le chapitre II de l'ordonnance étend à la Nouvelle-Calédonie le régime juridique applicable au dispositif de la garantie d'achèvement inhérent aux ventes des immeubles à construire et adapte en conséquence les dispositions du Code de la construction et de l'habitation.

    Enfin, le chapitre IV de l'ordonnance étend les dispositions nécessaires à l'actualisation de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété.

    Cette lettre est réalisée par : Matthieu Arias, Jean-pierre Goncalves, Sydney Azoulay, Christine Olivier-caillat