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    Le risque de requalification du bail dérogatoire en bail commercial de 9 ans

    15 décembre 2017

    Une fois arrivé à son terme, comment un bail dérogatoire peut-il se transformer en bail commercial de 9 ans ? Un arrêt récent de la Cour de Cassation vient de donner des éléments de réponse à cette question, fréquente en pratique.

    L'intérêt du recours au bail dérogatoire

    Le bail dérogatoire au statut des baux commerciaux présente un avantage indéniable, celui de sa souplesse. Le preneur peut avoir intérêt à choisir ce type de contrat, lorsqu'il démarre son activité, afin notamment d'en tester la viabilité. Il est conclu pour une durée maximale de 3 ans, en un ou plusieurs baux successifs.

    La transformation du bail dérogatoire en bail commercial de 9 ans

    Si le bailleur refuse de voir le bail dérogatoire se transformer en un bail commercial « classique », il est nécessaire qu'il manifeste son opposition au renouvellement du bail avant l'arrivée du terme. En effet, en cas de maintien du preneur dans les lieux à l'expiration du terme, il se forme un nouveau bail de 9 ans, soumis au statut des baux commerciaux.

    C'est le sens de l'arrêt rendu par la Cour de Cassation, le 8 juin 2017.

    Dans les faits, le bail dérogatoire avait duré 4 mois ; à son expiration, le locataire était resté dans les lieux, en l'absence d'initiative de rupture de part et d'autre. Le maintien dans les lieux s'était prolongé pendant plus d'un an et demi.

    La Cour de Cassation a statué ainsi : « Quelle que soit la durée du bail dérogatoire ou du maintien dans les lieux, si le preneur reste et est laissé en possession au-delà du terme contractuel, il s'opère un nouveau bail, régi par les dispositions des articles L145-1 et suivants du Code de Commerce ».

    Dans cette affaire, c'est le bailleur qui avait sollicité la requalification du bail dérogatoire en bail commercial afin d'obliger le preneur à payer les loyers jusqu'à l'échéance triennale.

    Sources : Arrêt Cass. 3ème Civ. 8 juin 2017 – Articles L145-1 et L145-5 du Code de Commerce

    Cette lettre est réalisée par : Anne Blanchot, Christine Olivier-caillat, Sydney Azoulay, Jean-pierre Goncalves

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