Loi ALUR : de nouvelles obligations légales d'assurance en droit de la copropriété

22 juillet 2014

La loi "ALUR" est venue imposer une double obligation d'assurance puisqu'elle rend obligatoire à la fois l'assurance multirisque « immeuble » en copropriété, mais également l'assurance responsabilité civile des propriétaires occupants et des copropriétaires bailleurs.

Une obligation d'assurance collective à l'égard de la copropriété…

L'article 58 de la loi "ALUR" à introduit un nouvel article 9-1 dans la loi du 10 juillet 1965 aux termes duquel il est prévu que :

"Chaque syndicat de copropriétaires est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre".

Le syndic a donc aujourd'hui l'obligation de faire voter un contrat d'assurance de responsabilité civile concernant le syndicat des copropriétaires. Ce contrat est désormais obligatoire et doit être voté par l'assemblée générale à la majorité de l'article 24.

En cas de refus de l'assemblée générale, le syndic pourra contracter une assurance pour le compte du syndicat des copropriétaires (article L 112-1 du Code des assurances).

De même, en cas de refus d'une compagnie d'assurance de souscrire un tel contrat, les copropriétaires peuvent alors saisir le Bureau Central de Tarification (BCT) afin qu'il désigne une entreprise d'assurance (art L 215-2 du Code des assurances). Dans ce cas le BCT fixe le montant de la prime d'assurance moyennant laquelle l'entreprise sollicitée est tenue de garantir le risque qui lui a été proposé. Le BCT peut cependant fixer une franchise (dans des conditions fixées par décret en conseil d'Etat) qui restera à la charge de la copropriété.

Et individuelle à l'égard des copropriétaires occupants et non occupants

Le nouvel article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 créé par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 a également inséré une nouvelle obligation d'assurance pour les copropriétaires qu'ils soient occupants ou non : « Chaque copropriétaire est tenu de s'assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant soit de copropriétaire non occupant.»

Le copropriétaire bailleur devra souscrire une assurance non occupant, appelée couramment « PNO ».

Cette assurance vise à couvrir principalement les dommages causés par les équipements et installations du logement en l'absence de locataire responsable. Elle permet aux propriétaires bailleurs de bénéficier d'une garantie équivalente à l'assurance multirisque habitation.

Par cette disposition, la loi ALUR vient combler le vide existant jusqu'alors entre l'assurance habitation du locataire et l'assurance de la copropriété.

Surtout, elle va permettre au propriétaire non occupant d'être couvert en cas de vice de construction, troubles de jouissance ou défaut d'entretien. Elle peut également permettre de garantir sa responsabilité vis-à-vis des voisins et des tiers dans le cadre de l'assurance dite "recours des voisins et des tiers".

Cette lettre est réalisée par : Céline Blanc Provost, Christine Olivier-caillat, Sydney Azoulay, Jean-pierre Goncalves