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    Loi ALUR et lotissements

    28 mai 2014

    Un des objectifs de loi, dans le cadre du développement de l'offre de construction, vise à mobiliser les terrains issus de lotissements. Les moyens juridiques employés dans ce but tiennent essentiellement dans la modification des règles applicables à la caducité des documents du lotissement (1).

    La caducité des " règles d'urbanisme "

    Qu'est-ce qu'un document réglementaire de lotissement ?

    La loi définit ce qu'il faut entendre par " règles d'urbanisme ", il s'agit " notamment " :

    - du règlement ;

    - du cahier des charges s'il a été approuvé ;

    - des clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé

    Les cahiers des charges " approuvés " ne concernent en principe que les lotissements antérieurs au 1er janvier 1978, date d'entrée en vigueur du décret n° 77-860 du 26 juillet 1977, qui a supprimé la possibilité de faire approuver un cahier des charges de lotissement par le Préfet.

    Reste à savoir ce que peut recouvrir le terme " notamment ". Selon la jurisprudence, il peut s'agir du plan de division du lotissement, si ce plan a été approuvé par l'arrêté délivrant l'autorisation (2), et revêt donc un caractère réglementaire.

    Reste aussi à déterminer, pour les cahiers des charges non approuvés, si telle clause est de nature réglementaire ou purement contractuelle, ce qui n'est pas toujours aisé.

    Comme avantla loi ALUR, ces règles deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu.

    En revanche, avant la loi, les colotis pouvait faire obstacle à la caducité, en demandant le maintien de ces règles.

    Désormais, dès l'entrée en vigueur de la loi ALUR, même lorsqu'une majorité de colotis ont demandé le maintien de ces règles, elles cessent de s'appliquer immédiatement si le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu.

    Toutes les règles d'urbanisme des lotissements de plus de 10 ans sont donc aujourd'hui caduques si le lotissement est couvert par un document d'urbanisme. Seules les règles du document d'urbanisme en vigueur dans la commune s'appliqueront

    La caducité des dispositions " non-réglementaires "

    Le nouvel article L.442-9 précise que cette caducité des règles d'urbanisme ne remet pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre colotis définis dans le cahier des charges du lotissement, ni le mode de gestion des parties communes.

    Cependant, toute disposition non réglementaire ayant pour objet ou pour effet d'interdire ou de restreindre le droit de construire ou encore d'affecter l'usage ou la destination de l'immeuble, contenue dans un cahier des charges non approuvé d'un lotissement, cesse de produire ses effets dans le délai de cinq ans à compter de la promulgation de la loi ALUR, si ce cahier des charges n'a pas fait l'objet, avant l'expiration de ce délai, d'une publication au bureau des hypothèques ou au livre foncier.

    Cette publication sera décidée par les colotis dans les conditions de majorité qualifiée prévues à l'article L.442-10.

    Le soin de déterminer quelles clauses ont pour objet ou pour effet d'interdire ou de restreindre le droit de construire ou d'affecter l'usage ou la destination de l'immeuble sera laissé à l'appréciation des services instructeurs, sous le contrôle du juge.....

    (1) modification de l'article L.442-9 du code de l'urbanisme
    (2) CAA Marseille, 13 janvier 2005, n° 02MA02078

    Cette lettre est réalisée par : Aurélie Dabon, Marina Jouvenot

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