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    Plus-values immobilières des entreprises

    10 juillet 2008

    L'article 36 de la loi de finances rectificative pour 2005 (n°2005-1720 du 30 décembre 2005) a instauré un nouveau dispositif d'abattement pour durée de détention sur les plus-values à long terme dégagées sur certains biens ou droits immobiliers affectés à l'exploitation pour les entreprises relevant de l'impôt sur le revenu.

    Ce dispositif, codifié à l'article 151 septies-B du CGI prévoit un abattement de 10% par année de détention au-delà de la cinquième sur les plus-values à long terme immobilières réalisées dans le cadre d'une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole, ce qui revient à bénéficier d'une exonération au-delà de quinze années de détention.

    Il concerne les plus-values réalisées à compter du 1er janvier 2006. L'allègement ne vise donc pas les plus-values à court terme qui demeurent soumises à l'impôt sur le revenu dans les conditions de droit commun.

    Une récente instruction administrative (instruction 4 B-3-08, BOI n°49 du 7 mai 2008) commente les conditions d'application de l'abattement, sa portée ainsi que ses modalités d'application.

    Conditions d'application

    1 - Conditions relatives au cédant :

    L'abattement pour durée de détention bénéficie aux seules entreprises relevant de l'impôt sur le revenu. Sont hors champ de la mesure, les entreprises, sociétés ou groupements soumis à l'impôt sur les sociétés de plein droit ou sur option.

    Sont susceptibles de bénéficier du régime, les entreprises relevant de l'impôt sur le revenu :

    - quel que soit le régime d'imposition sous lequel elles sont placées (régime réel, micro, déclaratif spécial ou forfaitaire),

    - qu'il s'agisse d'entreprises individuelles ou de sociétés ou groupements relevant du régime d'imposition des sociétés de personnes.

    Le cédant peut être l'associé d'une société ou le membre d'un groupement relevant du régime d'imposition des sociétés de personnes, dans la mesure où ses droits sociaux sont considérés comme des éléments d'actifs professionnels personnels au sens de l'article 151 nonies du CGI et que la société est considérée comme une société à prépondérance immobilière.

    Le cédant peut également être une société ou un groupement relevant du régime d'imposition des sociétés de personnes.

    Les plus-values éligibles à l'abattement sur les plus-values à long terme sont celles portant sur des actifs immobiliers affectés à l'exploitation d'activités commerciales, industrielles, artisanales, libérales ou agricoles.

    2 - Conditions relatives aux éléments cédés :

    • Nature des biens éligibles

    L'abattement par année de détention prévu à l'article 151 septies-B est applicable aux plus-values portant sur :

    - des biens immobiliers, bâtis ou non bâtis, qui sont affectés par l'entreprise à sa propre exploitation;

    - des droits ou parts de sociétés ou groupement dont l'actif est principalement constitué de biens immobiliers, bâtis ou non bâtis, qui sont affectés par l'entreprise à sa propre exploitation ou de droits ou parts de sociétés dont l'actif est principalement constitué des mêmes biens, droits ou parts (droits ou parts de sociétés à prépondérance immobilière).

    Une société est réputée à prépondérance immobilière pour la mise en œuvre du présent dispositif lorsqu'au moment de la cession, son actif est constitué pour plus de 50% de sa valeur réelle de biens immobiliers affectés à l'exploitation de l'activité industrielle, commerciale, artisanale, libérale ou agricole ou de droits ou parts de sociétés dont l'actif est lui-même constitué pour plus de 50% de sa valeur réelle de tels biens.

    Pour apprécier le seuil de 50%, il convient de comparer la valeur réelle des seuls biens immobiliers (ou droits de sociétés ou groupements à prépondérance immobilière) affectés à l'exploitation avec la valeur réelle de l'ensemble des autres éléments d'actifs (immobiliers et non immobiliers, immobilisés et non immobilisés).

    Cette comparaison doit être effectuée d'après la valeur réelle des éléments d'actif au jour où la plus-value est réalisée.

    - des droits afférents à un contrat de crédit-bail immobilier (article L.313-7-2° du Code Monétaire et Financier) à condition que les biens immobiliers concernés soient affectés par l'entreprise à sa propre exploitation.

    Les biens immobiliers ainsi que les droits et parts susceptibles de bénéficier de l'abattement prévu à l'article 151 septies-B sont les biens inscrits à l'actif immobilisé ou au registre des immobilisations et affectés par l'entreprise à sa propre exploitation industrielle, commerciale, agricole ou à l'exercice d'une profession non commerciale.

    • Affectation des biens à l'exploitation

    Un bien est réputé affecté à l'exploitation lorsqu'il est utilisé dans le cadre de l'activité économique exercée par l'entreprise.

    La notion d'exploitation requiert en effet que les immeubles soient directement utilisés pour le développement d'une activité de nature industrielle, commerciale, libérale ou agricole : production ou fourniture de biens et/ou de services (usine, local commercial, etc.), ou à des fins administratives (bureaux, etc.).

    Les hôtels sont considérés comme relevant de la catégorie des immeubles affectés à l'exploitation, dès lors qu'ils sont exploités directement par leurs propriétaires ou au travers d'une société qui leur est liée.

    Sont dont exclus du présent dispositif, les immeubles de placement, c'est-à-dire les actifs immobiliers utilisés par les entreprises pour en retirer des loyers ou valoriser le capital.

    Tel est le cas par exemple des immeubles mis à disposition par un loueur en meublé, à titre professionnel ou non.

    Toutefois, ne sont pas considérés comme des immeubles de placement, les biens donnés en location ou mis à disposition à titre principal à des entreprises liées au sens du 12 de l'article 39 et affectant ce bien à leur propre exploitation.

    Dans l'hypothèse où l'immeuble inscrit à l'actif est affecté d'une part à l'exploitation et d'autre part à un usage privatif, seule la quote-part de la plus-value afférente aux locaux consacrés à l'exploitation peut bénéficier du dispositif. Cette quote-part est déterminée au prorata des surfaces affectées à l'exploitation par rapport à la surface totale de l'immeuble.

    • Exclusion des terrains à bâtir

    Les terrains à bâtir, au sens du I du A de l'article 1594-0-G, sont réputés ne pas être affectés à l'exploitation. Par conséquent, les plus-values résultant de la cession de tels biens sont systématiquement exclues de l'abattement pour durée de détention, prévu à l'article 151 septies-B, qu'ils soient détenus directement ou dans une structure juridique interposée.

    3 - Modalités d'application

    La plus-value à long terme réalisée à l'occasion de la cession des biens éligibles est réduite d'un abattement de 10% pour chaque année de détention au-delà de la cinquième.

    L'exonération définitive est donc acquise après 15 années de détention révolues.
    Concernant le calcul du délai de détention, ne doivent être prises en compte que les années durant lesquelles le bien est effectivement affecté à l'exploitation.

    Le point de départ du délai est en principe constitué par la date d'inscription à l'actif ou sur le registre des immobilisations des biens immobiliers ou des droits ou parts, dès lors que ces éléments sont affectés immédiatement à l'exploitation de l'activité. Dans le cas inverse (affectation ultérieure à l'exploitation d'un actif immobilisé dans le cadre des "biens dits migrants"), le délai court à compter de la date d'affectation, à charge pour le contribuable d'en apporter la preuve selon tous moyens.

    Lorsque l'entreprise a acquis, dans le cadre d'un contrat de crédit-bail immobilier, un immeuble d'exploitation et a inscrit cet immeuble à l'actif de son bilan à la date de la levée d'option ou au terme de ce contrat, il est admis que le point de départ corresponde à la date de souscription du contrat dès lors que l'immeuble en cause a bien été affecté à l'exploitation de manière continue depuis la signature du contrat de crédit-bail.

    Le terme du délai, pour l'application de l'abattement pour durée de détention, est constitué par le fait générateur de plus-value, c'est-à-dire en principe au moment où l'élément d'actif immobilisé sort du bilan de l'entreprise ou du registre des immobilisations.

    Il est tenu compte des années de détention échues à la date du fait générateur.
    Pour conséquent, les années de détention doivent se calculer par période de douze mois à compter de la date d'inscription au bilan ou sur le registre des immobilisations, sous réserve que le bien relève effectivement du régime des plus-values professionnelles.

    Lorsque les biens immobiliers ont fait l'objet d'affectations successives au patrimoine professionnel, la durée de détention du bien s'apprécie en cumulant les périodes d'inscription au bilan et d'affectation à l'exploitation à condition qu'il s'agisse de la même activité.

    Enfin, signalons que l'application du régime prévu à l'article 151 septies-B peut se cumuler avec l'application de dispositifs d'exonération (151 septies, 151 septies-A, 238 quindecies) ou de report d'imposition des plus-values, notamment ceux prévus aux articles 41 ou 151 octies.


     

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