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Appréciation des règles en lotissement : l'article R.123-10-1 (1) cède du terrain

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Appréciation des règles en lotissement : l'article R.123-10-1 (1) cède du terrain
Le Conseil d'Etat, dans un arrêt du 9 mars 2016 (2) met un frein (relatif, soit) à la toute-puissance de l'article R.123-10-1 du code de l'urbanisme (R.151-21 alinéa 3 depuis la nouvelle codification) dans l'application des règles du PLU sur les unités foncières assiettes de lotissement ou de permis valant division.

Rappel du principe

Dans le cas d'un lotissement ou dans celui de la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, l'ensemble du projet est apprécié au regard de la totalité des règles édictées par le plan local d'urbanisme, sauf si le règlement de ce plan s'y oppose.



Sur la base de cette disposition, il avait été jugé par la Cour administrative de Douai (3) que, faute de prescription spéciale, l'article du POS imposant une superficie minimale était bien respecté par le projet de permis groupé portant sur un terrain de plus de 3 000 mètres carrés, quand bien même la surface des terrains tels qu'ils résulteraient de la division serait inférieure au minimum.

Sauf si le règlement s'y oppose...

L'article R. 151-21 alinéa 3 permet au PLU de s'opposer à l'application de ce principe. Dans ce cas, le règlement peut prévoir que les règles d'urbanisme s'appliquent sur la parcelle telle qu'elle résulte de la division (et non sur l'unité foncière d'origine).

Ou qu'une règle, par son objet même, peut être regardée comme s'y opposant

Le Conseil d'Etat, dans cette décision, considère que certaines règles du PLU, même si elles ne sont pas spécifiques aux divisions, peuvent constituer un obstacle à l'application du principe.



Il en est ainsi dans le cas d'un PLU qui impose une superficie minimale des terrains à construire, en secteur non desservi par un réseau collectif d'assainissement, destinée à permettre le bon fonctionnement du système d'assainissement non collectif propre à chacune des constructions.



Le Conseil d'Etat relève en effet " qu'eu égard à son objet, une telle règle doit être regardée comme étant au nombre de celles qui s'opposent à l'appréciation d'ensemble prévue par les dispositions, (...) de l'article R. 123-10-1 du code de l'urbanisme "



Une brèche est donc aujourd'hui ouverte : toutes les dispositions d'un PLU, même sans lien avec les divisions foncières, peuvent potentiellement être opposées à l'application de l'article R. 151-21 alinéa 3, à condition cependant de pouvoir justifier en quoi elles s'opposent au principe de l'appréciation d'ensemble...

(1) Nouvel article R. 151-21 alinéa 3

(2) CE, 9 mars 2016, n° 376042

(3) CAA Douai, 27 Mars 2012, n°10DA01617


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