Bail commercial et loi Pinel : les 7 points à connaître

1) La révision du loyer

Avant, l'indice de référence pour le plafonnement du loyer du bail commercial renouvelé ou de la révision triennale légale des loyers était l'indice national du coût de la construction. La loi Pinel impose désormais soit l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires (ILAT), soit l'indice trimestriel des loyers commerciaux (ILC). Le plafonnement correspond à la plus faible des valeurs sachant qu'en cas de déplafonnement la loi Pinel borne les réajustements à 10 % du dernier loyer.

2) Durée du bail dérogatoire

Le bail dérogatoire échappe au statut des baux commerciaux. Limitée auparavant à 2 ans, la durée maximum du bail dérogatoire est de 3 ans. Le locataire peut quitter les lieux après trois années, ou rester et s'engager alors sur un bail commercial de 9 ans.

3) Résiliation et congé de bail commercial

Avec la loi Pinel, le locataire n'a plus la possibilité de renoncer à sa capacité de résiliation au bout de trois ans (période triennale) même si des exceptions subsistent pour les baux commerciaux sur les entrepôts logistiques indépendants, les baux de bureau à usage exclusif et les baux datant de plus de 9 ans.

4) État des lieux d'entrée et de sortie

Un bail commercial signé depuis l'entrée en vigueur de la loi Pinel (20 juin 2014) implique obligatoirement de faire un état des lieux à l'entrée et à la sortie. L'état des lieux doit être contradictoire et se faire à l'amiable. Dans le cas contraire, un huissier de justice le réalise, les deux parties se partageant les frais.

5) Répertoire des charges locatives

Le bailleur est obligé de tenir un inventaire des charges locatives (charges d'immeubles, taxes foncières, redevances, etc.). Révisé chaque année, il est présent en annexe du contrat de bail commercial. S'ajoutent un récapitulatif des travaux effectués sur une période de trois ans avant la signature du contrat locatif et un état prévisionnel des travaux à venir toujours sur trois ans (budget prévisionnel inclus).

6) En cas de vente

Si le propriétaire bailleur décide de céder son bien immobilier, le locataire dispose d'un droit de préférence. Il est averti par courrier recommandé et bénéficie d'un mois pour donner sa réponse. En cas de refus de sa part, la vente se fait à un tiers. En cas de volonté d'achat du bien, le locataire a 2 mois pour procéder à l'opération à compter de l'envoi de sa réponse. Un prêt bancaire lui permet de repousser ce délai à 4 mois.

7) Cession du droit au bail commercial

Avant la loi Pinel, le locataire désireux de céder son droit au bail était lié aux cessionnaires successifs par un dispositif dit de garantie solidaire. Concrètement, il était solidaire du paiement des loyers sur l'ensemble de la durée restante du bail. Désormais, la garantie solidaire est ramenée à trois ans maximum à partir de la date de cession du bail commercial.

Pour en savoir plus sur le dispositif Pinel et le bail commercial, prenez contact dès à présent avec les Experts SVP.