Comment financer les travaux pour un bien détenu en indivision ?

Quelles sont les dépenses opposables aux autres indivisaires ?

Certaines dépenses ne sont pas considérées comme nécessaires à la sauvegarde du bien immobilier et n'engagent que celui qui en prend la décision. Pour celles qui entrent dans cette catégorie, le partage entre tous les indivisaires est la règle.

Les dépenses d'amélioration

La loi prévoit que lorsqu'un indivisaire a amélioré à ses frais l'état du bien indivis, il est en droit de demander une indemnisation aux autres indivisaires. La notion d'amélioration couvre les dépenses utiles à la valorisation du bien, même lorsqu'elles ne sont pas indispensables.

Les dépenses de conservation

On entend par là les dépenses utiles à la conservation des biens indivis. Il peut s'agir d'actes matériels tels que des réparations, ou encore juridique telle que la conclusion d'un contrat d'assurance incendie de l'immeuble indivis.

L'exclusion des dépenses d'entretien

Dès lors qu'une dépense n'est pas nécessaire à l'amélioration ou à la conservation du bien, elle n'ouvre pas droit à recours contre les autres indivisaires. Les dépenses d'entretien courant du bien et les menues réparations ne donnent pas droit à indemnisation.

La jurisprudence définit les conditions relatives à la répartition des dépenses

Un arrêt de la Cour de cassation du 1er février 2017 exclut l'indemnisation d'un indivisaire qui avait effectué les dépenses d'entretien en ayant la jouissance privative du bien. Les travaux avaient alors été réalisés dans son intérêt exclusif.

Cette jurisprudence permet de souligner le fait que, même s'il s'agit de travaux d'amélioration ou de conservation, les dépenses doivent être exécutées dans l'intérêt de l'indivision.

De plus, pour pouvoir donner lieu à indemnisation, ces dépenses doivent être proportionnelles à la valeur du bien et raisonnables.

Le calcul de l'indemnisation de l'indivisaire qui a financé les travaux

Les dépenses d'amélioration, selon le montant de la plus-value

Concernant les dépenses d'amélioration, la loi prévoit le calcul de l'indemnisation due à l'indivisaire ayant pris l'initiative d'engager les frais. Elle est fixée au prorata de la plus-value apportée et prise en compte au jour du partage ou de la vente du bien.

Ce ne sont donc pas les dépenses acquittées qui seront prises en compte mais seulement la valeur du bien, augmentée suite aux travaux.

La jurisprudence précise que le paiement peut être demandé à tout moment. Il n'est pas tenu d'attendre le partage.

Les dépenses de conservation, selon la décision du juge

Concernant les dépenses de conservation, la loi ne précise pas le montant de l'indemnisation, mais la jurisprudence reprend le principe de l'équité et permet aux juges du fond de retenir un montant compris entre la dépense effectuée et la plus-value.

Références :

Article 815-13 du Code civil

Arrêt de la Cour de cassation du 1er février 2017 n° 16-12.626

Arrêt de la Cour de cassation du 24 septembre 2014 n° 13-18.197

Arrêt de la Cour de cassation du 11 mai 2012 n° 11-17.497