Copropriété : réforme du droit de la copropriété des immeubles bâtis

Poursuivant l'effort de modernisation et d'adaptation du statut de la copropriété, engagé dans le cadre de la loi ELAN, cette ordonnance offre un dispositif simplifié et mieux adapté aux spécificités de certains immeubles, tout en facilitant le processus décisionnel au sein des copropriétés

► Présentation des grandes lignes de la réforme :

L'objectif premier de la réforme est d'aboutir à une modernisation du modèle afin d'améliorer la gestion des immeubles en copropriété et de prévenir les contentieux.

• L'ordonnance redéfinit du champ d'application de la loi du 10 juillet 1965 au regard des caractéristiques, de la destination ou de la taille des immeubles ainsi que des règles applicables à ces copropriétés.

Actuellement, le champ d'application de la loi du 10 juillet 1965 est impératif, de sorte que la loi s'applique de plein droit à tout type d'immeuble bâti dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes. Toutefois, la projection d'un régime uniforme d'ordre public pour la gestion de tous les immeubles suscite depuis longtemps des interrogations de la part de la doctrine et des praticiens, jugeant ces mécanismes trop rigides pour s'adapter aux exigences de ces différents types de copropriétés et estimant qu'il conviendrait, sous certaines conditions et dans certaines limites, de prévoir des aménagements ou assouplissements de certaines règles impératives du statut de la copropriété.

→ L'ordonnance prévoit donc des mesures d'adaptation pour les copropriétés qui ne sont pas à usage d'habitation, l'édiction d'un corps de règles spécifiques applicables aux petites copropriétés, ainsi que des mesures prenant en compte la structure spécifique de certains immeubles en copropriété et leur " multifonctionnalité " (copropriétés relevant du tertiaire ou à usage mixte).

• Elle clarifie et de simplifie les modalités de prise de décision, afin de remédier à l'inertie de certains copropriétaires, absents lors des assemblées générales, et de faciliter la réalisation de travaux d'intérêt collectif dans les parties privatives.
• Elle renforce le rôle et les pouvoirs du conseil syndical

Afin de prévenir les contentieux, l'ordonnance consacre plusieurs solutions prétoriennes.

• Elle clarifie et sécurise le régime juridique de certaines notions, telles que les parties communes générales, spéciales, le droit de jouissance privatif sur parties communes, le lot transitoire, les servitudes sur parties communes ou la surélévation.
• Elle clarifie et sécurise les règles applicables au contrat de syndic, notamment en cas de non renouvellement et de résiliation, ainsi que celles relatives à l'obligation de mise en concurrence des projets de contrats de syndic mise à la charge du conseil syndical.

Ce texte entre en vigueur au 1er juin 2020, sauf quelques exceptions.