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Covid-19 : le congé délivré par le bailleur d'un bail d'habitation à l'épreuve de l'ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020

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Covid-19 : le congé délivré par le bailleur d'un bail d'habitation à l'épreuve de l'ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020
L'ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire prévoit en son article 5 un mécanisme de prolongation du délai pour résilier certaines conventions. Cet article va recevoir une pleine application dans le cadre d'un congé délivré par le bailleur d'un bail d'habitation.

La prorogation du délai dont dispose le bailleur d'un bail d'habitation pour délivrer congé

En vertu de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur d'un bail d'habitation peut délivrer congé à son locataire pour vendre le logement, pour le reprendre afin de l'habiter ou pour un motif légitime et sérieux, et ce, au moins six mois avant le terme du bail. A défaut, le bail se trouve tacitement renouvelé.

Par exemple, lorsqu'un bail d'habitation d'une durée de trois ans a été conclu le 1er novembre 2017, le bailleur peut y mettre fin pour l'un des motifs sus-énoncés au 1er novembre 2020, en délivrant congé, en principe, au moins six mois à l'avance, soit au plus tard le 1er mai 2020. A défaut, le bail est en principe tacitement renouvelé.

Toutefois, l'ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 instaure une période dite " juridiquement protégée ", allant du 12 mars 2020 à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire. A ce jour, la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire est prévue le 24 mai 2020, donc la période juridiquement protégée est pour l'heure la période s'écoulant entre le 12 mars 2020 et le 24 juin 2020.

Or, l'article 5 de l'ordonnance susvisée dispose que lorsqu'une convention est renouvelée en l'absence de dénonciation dans un délai déterminé et que ce délai expire pendant la période juridiquement protégée, ce délai va être prolongé de deux mois après la fin de ladite période.

Ainsi, le bailleur ayant conclu un bail d'habitation au 1er novembre 2017 pourra, afin de résilier le bail pour l'un des motifs prévus par la loi, délivrer congé au locataire jusqu'au 24 août 2020 et non jusqu'au 1er mai comme sus-énoncé.

La direction des affaires civiles et du sceau a énoncé que dans un tel cas, le préavis de 6 mois commencera à courir à compter de la réception du congé par le locataire : la fin du bail pourra donc dépasser son terme contractuel. Il s'agirait dès lors d'une " prorogation temporaire du contrat ".


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