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Covid-19 : le droit de préférence du locataire d'un bail commercial à l'épreuve de l'ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020

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Covid-19 : le droit de préférence du locataire d'un bail commercial à l'épreuve de l'ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020
L'ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire prévoit en son article 2 un mécanisme de prolongation de délai pour réaliser certains actes. Cet article va avoir des incidences quant au droit de préférence du locataire commerçant.

La prorogation du délai dont dispose le locataire d'un bail commercial pour exercer son droit de préférence

En vertu de l'article L. 145-46-1 du Code de commerce, lorsque le propriétaire d'un local commercial envisage de vendre celui-ci, il doit en informer son locataire par une notification valant offre de vente et ouvrant au locataire un délai d'un mois pour exercer son droit de préférence.

Ainsi, par exemple, si le locataire d'un bail commercial reçoit une offre de vente de son bailleur par lettre recommandée avec avis de réception le 1er avril 2020, il a en principe jusqu'au 1er mai 2020 pour faire connaitre au bailleur sa décision d'acquérir le bien.

Toutefois, l'ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 instaure une période dite " juridiquement protégée ", allant du 12 mars 2020 à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire. A ce jour, la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire est prévue le 24 mai 2020, donc la période juridiquement protégée est pour l'heure la période s'écoulant entre le 12 mars 2020 et le 24 juin 2020.

Or, l'article 2 de cette ordonnance dispose que " tout acte, recours, action en justice, formalité, inscription, déclaration, notification ou publication prescrit par la loi ou le règlement à peine de nullité, sanction, caducité, forclusion, prescription, inopposabilité, irrecevabilité, péremption, désistement d'office, application d'un régime particulier, non avenu ou déchéance d'un droit quelconque et qui aurait dû être accompli " pendant la période juridiquement protégée " sera réputé avoir été fait à temps s'il a été effectué dans un délai qui ne peut excéder, à compter de la fin de cette période, le délai légalement imparti pour agir, dans la limite de deux mois ".

L'exercice du droit de préférence du locataire commerçant est concerné par cet article car il s'agit d'une notification devant être faite à peine de déchéance d'un droit : en effet, en l'absence de réponse du locataire dans le délai imparti, il sera réputé avoir renoncé à son droit de préférence.

Ainsi, le locataire ayant reçu l'offre de vente le 1er avril 2020 aura jusqu'au 24 juillet 2020 pour se prononcer. En effet, le délai légalement imparti pour agir est d'un mois et est donc inférieur à la limite bimensuelle instaurée par l'article : le locataire aura donc jusqu'à un mois après la fin de la période juridiquement protégée pour exercer son droit, soit le 24 juillet 2020.


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