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COVID-19 : l'impossibilité d'exploiter pour un locataire, est-elle une raison suffisante pour ne plus payer ses loyers ?

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2min
COVID-19 : l'impossibilité d'exploiter pour un locataire, est-elle une raison suffisante pour ne plus payer ses loyers ?
En raison de la crise sanitaire, de plus en plus de locataires commerciaux se trouvent placés dans une impossibilité d'exploiter leurs locaux du fait d'une mesure administrative. Ont-ils la possibilité pour autant de suspendre le paiement de leurs loyers commerciaux ? C'est à cette question que le Juge de l'exécution du Tribunal Judiciaire de Paris a répondu dans une décision du 20 janvier 2021.

Une impossibilité d'exploitation assimilable à la destruction de la chose louée

La société locataire du bail commercial exploite un magasin à dominance non alimentaire d'une surface d'environ 1000 m2. En raison des mesures administratives de 2020, elle a dû fermer à diverses reprises au cours de l'année et n'a pu honorer l'intégralité de ses loyers.

Une saisie attribution auprès de la banque de la société locataire a alors été opérée par le bailleur correspondant au loyer dû pour le deuxième trimestre 2020.

La société locataire a alors assigné le bailleur aux fins d'obtenir la mainlevée de la saisie susmentionnée.

Selon le tribunal, il n'apparaît aucunement que la locataire aurait pu pendant les mois d'avril et mai 2020 ouvrir, fût-ce partiellement, son magasin, compte tenu des décisions prises par les autorités administratives sur la période allant du 16 mars au 11 mai 2020.

Selon les dispositions de l'article 1722 du Code civil " Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement. "

Ainsi, l'impossibilité juridique d'exploiter les lieux, survenue en cours de bail, résultant d'une décision des pouvoirs publics est assimilable selon le juge de l'exécution à la situation de l'article 1722 précité. Laquelle a pour effet de libérer le preneur de l'obligation de payer le loyer tant qu'il ne peut jouir de la chose louée.

La mainlevée de la saisie- attribution

En raison de l'impossibilité d'exploiter, le tribunal a conclu au fait que les loyers du local commercial pour la période du 16 mars au 11 mai 2020 n'étaient pas dus.

Dans cette hypothèse, il convient de procéder à la mainlevée de la saisie attribution par le créancier qui n'a donc plus de fondement juridique.

Cette appréciation du juge de l'exécution est forte intéressante et peut donner lieu à de nombreux contentieux postérieurs sur les procédures d'impayés de loyers et charges locatives portant sur la période liée à la crise sanitaire.

En effet, c'est la première fois depuis le début de la crise sanitaire qu'un juge considère que les loyers commerciaux ne sont pas dus en se fondant sur les dispositions de l'article 1722 du Code civil.


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