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La loi Pinel et son dispositif de défiscalisation

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3min
La loi Pinel et son dispositif de défiscalisation
Le dispositif Pinel incite les investisseurs à mettre en location des biens immobiliers achetés dans des zones géographiques sous tension. En contrepartie, les investisseurs bénéficient d'un mécanisme avantageux de défiscalisation à condition de respecter certaines contraintes. Comment fonctionne la fiscalité des revenus locatifs Pinel ? Décryptage.

Investissement locatif Pinel : quel niveau de défiscalisation espéré ?

L'investisseur peut escompter jusqu'à 21 % de réduction d'impôt grâce à la loi Pinel pour les investissements réalisés jusqu'au 31 décembre 2022. Attention toutefois car ce dispositif va progressivement disparaître à l'horizon 2024 !

Une réduction d'impôt crantée sur la durée de mise en location

Pour les investissements réalisés jusqu'au 31 décembre 2022 : Le niveau de réduction d'impôt d'un investissement locatif Pinel varie selon la durée de mise en location de l'appartement :

  • 12 % pour 6 ans de location ;
  • 18 % pour 9 ans de location ;
  • 21 % pour 12 ans de location.

Cette durée d'engagement est fixée dès le départ. Toutefois, l'investisseur conserve la possibilité de la prolonger par la suite.

Jusqu'à 63 000 euros de réduction d'impôt !

L'application et le calcul de la réduction d'impôt Pinel sont bornés par plusieurs plafonnements :

  • 300 000 euros maximum par an et par personne ;
  • 5500 euros/m² maximum de surface habitable ;
  • deux logements maximum par an ;
  • 10 000 euros par an de plafond global des niches fiscales.

Ainsi, pour un investissement de 300 000 euros et pour une durée d'engagement de 12 ans, la réduction d'impôt Pinel s'élève jusqu'à 63 000 euros.

Attention : un avantage fiscal progressivement supprimé

Le régime Pinel se réduit au fil des années malgré son prolongement jusqu'au 31 décembre 2024. Outre les conditions d'éligibilité qui se sont musclées (l'achat de maisons en Pinel est désormais exclu par exemple), c'est le niveau de réduction fiscal qui s'affaiblit à l'exception des investissements portant sur des logements situés dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ou sur des logements qui respectent un niveau de qualité supérieure à la réglementation. Ces investissements réalisés en 2023 et 2024 conserveront les taux de réduction applicables à la période 2022.

Pour les investissements réalisés en 2023 :

  • 10,5% du prix d'acquisition pour un engagement sur 6 ans,
  • 15% sur 9 ans,
  • 17,5% sur 12 ans.

Pour les investissements réalisés en 2024 :

  • 9% pour un engagement sur 6 ans,
  • 12% sur 9 ans,
  • 14% pour 12 ans de location.

L'investisseur ne pourra plus prétendre qu'à 52 500 euros en 2023 au maximum (300 000 euros + 12 ans de durée d'engagement) contre 63 000 euros auparavant. Cette baisse continue ensuite avec une réduction d'impôt maximale fixée à 42 000 euros en 2024.

Quelles sont les conditions pour être éligible à la défiscalisation Pinel ?

Profiter du dispositif Pinel est possible jusqu'au 31 décembre 2024 mais plusieurs conditions encadrent le mécanisme de défiscalisation pour un investissement locatif en Pinel.

Nature du logement

Il s'agit uniquement d'un appartement acheté neuf (VEFA, logement que le contribuable fait construire, transformation d'un local en habitation) au sein d'un bâtiment collectif d'habitations. Cela exclut les maisons isolées mais aussi les villas bâties en copropriété et celles mitoyennes.

Accessibilité

Du côté des investisseurs, il faut être fiscalement domicilié en France pour profiter de la défiscalisation Pinel. Du côté des locataires, seuls les revenus modestes peuvent accéder au logement. Un barème révisé chaque année précise le plafond des revenus en tenant compte de la surface habitable et d'un coefficient multiplicateur.

Loyers

Un plafond des loyers fixé par décret doit être respecté selon la zone géographique dans laquelle se situe le bien immobilier. En 2023, il est de 18,25 euros/m² (hors charges) en zone A bis, 13,56 euros/m² en zone A, 10,93 euros/m² en zone B1 et 9,50 euros/m² en zones B2 et C.

Vous avez des questions sur les modalités de défiscalisation en investissement locatif ou sur l'intérêt d'un bail commercial Pinel ? Profitez des connaissances de nos experts en les contactant dès à présent !


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