Le droit de préemption du locataire commercial : la validité de la vente consentie à un tiers

Le droit de préemption du locataire commercial : un droit d'ordre public

La loi Pinel du 18 juin 2014 a créé l'article L. 145-46-1 du Code de commerce instituant un droit de préemption du locataire commercial lors de la vente du local loué.

Ce droit de préemption, d'ordre public, a vocation à s'appliquer à toute cession du local loué à compter du 1er décembre 2014.

Cependant, les limites de ce droit de préemption restent floues, notamment concernant la faculté pour le propriétaire, vendeur du local.

La validité d'une promesse de vente du local loué au profit d'un tiers

La Cour de cassation a éclairci ce point et a décidé " qu'une promesse unilatérale de vente conclue sous la condition suspensive tenant au droit de préférence du preneur, n'invalide pas l'offre de vente notifiée par le bailleur commercial au locataire titulaire du droit de préférence avant la vente […]".

Dans ce cas d'espèce, un propriétaire-bailleur a donné à bail commercial un immeuble à usage d'hôtel à une société.

Le 24 octobre 2018, le propriétaire a fait signifier à la locataire la lettre recommandée qu'elle lui avait adressée le 19 octobre précédent, valant offre de vente de l'immeuble loué au prix de 5 050 000 euros, outre une commission d'agence immobilière, aux frais de l'acquéreur, de 300 000 euros.

Par lettre recommandée du 29 octobre 2018, la locataire a contesté la régularité de l'offre.

Cependant, le 9 novembre 2018, le propriétaire a consenti à un tiers une promesse unilatérale de vente dudit immeuble, sous réserve du droit de préférence du preneur.

Le propriétaire a alors assigné la locataire aux fins de constatation de la purge du droit de préférence.

La question posée à la Cour de cassation était de savoir dans quelle mesure le bailleur pouvait mettre en vente son local commercial avant de purger le droit de préemption du locataire.

Dans cet arrêt du 23 septembre 2021, la Cour de cassation a répondu clairement et a posé le principe selon lequel le bailleur peut mettre en vente son bien au profit d'un tiers à la condition qu'une offre de vente ait été transmise au locataire commercial antérieurement à la vente. Le but étant de s'assurer que le locataire puisse exercer son droit de préemption.

Par conséquent, le propriétaire-bailleur peut faire tout acte préalable à la vente et, notamment, conclure une promesse unilatérale de vente avec un tiers, mais à la condition que l'offre de vente soit envoyée au locataire commercial avant la levée d'option.