Le nouvel ordre de priorité dans les ventes de logements vacants HLM

Pour les ventes de logements vacants, la loi ELAN a mis en place un nouvel ordre décroissant de priorité, codifié à l'article L. 443-11 du Code de la construction et de l'habitation.

Les logements peuvent être vendus dans l'ordre suivant :

- à toute personne physique remplissant les conditions auxquelles doivent satisfaire les bénéficiaires des opérations d'accession à la propriété, mentionnées à l'article L. 443-1, parmi lesquels l'ensemble des locataires de logements appartenant aux bailleurs sociaux disposant de patrimoine dans le département, ainsi que les gardiens d'immeuble qu'ils emploient sont prioritaires,

- à une collectivité territoriale ou un groupement de collectivités territoriales,

- à toute autre personne physique.

L'organisme HLM qui souhaite vendre un logement vacant est donc tenu de respecter cet ordre de priorité. Comment opère t'il en cas d'offres multiples ?

Le cas des offres multiples

Il peut arriver que pour un même logement, l'organisme reçoive plusieurs offres. Dans ce cas, l'article L. 443-12 du Code de la construction prévoit qu'en présence d'offres multiples, lorsque le logement est vendu à des bénéficiaires prévus au III de l'article L. 443-11, l'organisme vend, par ordre de priorité défini au même article, à l'acheteur qui le premier formule l'offre qui correspond ou qui est supérieure au prix évalué en application dudit article ou, si l'offre est inférieure au prix évalué, qui en est la plus proche, dans des conditions définies par décret.

Le décret du 15 novembre 2019 est venu compléter ces dispositions en donnant de précisions sur cette notion d'offres multiples.

Ainsi, en présence d'offres d'achat qui correspondent ou qui sont supérieures au prix évalué, le logement est proposé à la vente à l'acheteur de rang le plus élevé dans l'ordre de priorité prévu au III de l'article L. 443-11 ou, si ces offres d'achat concernent des acheteurs de même rang de priorité, à l'acheteur qui le premier a formulé l'offre d'achat qui correspond ou qui est supérieure au prix évalué. Par dérogation, le logement peut être vendu, sans attendre l'issue du délai de remise des offres, au premier acheteur dès lors qu'il appartient à la catégorie des personnes physiques prioritaires et que son offre d'achat correspond ou est supérieure au prix évalué.

Lorsque toutes les offres d'achat sont inférieures au prix évalué, le vendeur peut :

1° Vendre le bien à l'acheteur qui a formulé l'offre d'achat la plus proche du prix évalué. En présence d'offres d'achat d'un même montant, inférieures au prix évalué, le logement est proposé à la vente à l'acheteur de rang le plus élevé dans l'ordre de priorité ou, si ces offres d'achat concernent des acheteurs de même rang de priorité, à l'acheteur qui le premier a formulé l'offre d'achat ;

2° Retirer le bien de la vente ;

3° Maintenir le bien en vente après le délai de remise des offres. Le vendeur peut le céder, sans nouvelle procédure de publicité, à tout acheteur si l'offre d'achat est supérieure au prix des offres initialement reçues dans ce délai de remise des offres ;

4° Engager une nouvelle procédure de vente et une nouvelle publicité telles que prévues au II de l'article R. 443-12, à l'exception du délai minimal des offres qui sera ramené à quinze jours.