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Quelles procédures respecter pour la vente d'un bien en indivision

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Quelles procédures respecter pour la vente d'un bien en indivision
En cas d'indivision, la vente amiable du bien n'est possible qu'avec l'accord de tous les indivisaires. Si l'un d'eux accepte de mettre en vente, mais ne permet pas en pratique de réaliser cette vente, sa responsabilité peut être engagée.

L'unanimité des indivisaires est requise pour les biens immobiliers

Les actes de disposition sont soumis à l'autorisation de la totalité des indivisaires lorsqu'ils touchent à des biens immobiliers.

La procédure sur demande des titulaires des 2/3 des parts

Une procédure permet d'obtenir une autorisation judiciaire de vendre. Elle permet aux indivisaires titulaires d'au moins 2/3 des parts de l'indivision d'obtenir du tribunal de grande instance une autorisation de la vente du bien.

Conditions cumulatives pour pouvoir obtenir l'accord du juge

  • Le bien ne doit pas être détenu en démembrement de propriété. Il ne doit pas y avoir d'usufruitier et de nu-propriétaire. Les indivisaires doivent posséder la pleine propriété de leur part.
  • Aucun indivisaire ne doit se trouver dans un des cas suivants : présumé absent, hors d'état de manifester sa volonté ou objet d'un régime de protection.

Les étapes de la procédure

  • Les indivisaires détenant au moins 2/3 des parts, souhaitant vendre le bien, doivent exprimer devant notaire leur intention de vendre le bien indivis.
  • Le notaire fait signifier cette intention aux autres indivisaires, et ce, dans le délai d'un mois suivant la demande des indivisaires.
  • Les autres indivisaires disposent d'un délai de 3 mois à compter de cette signification pour se manifester ou s'opposer à la vente du bien.
  • Une fois le délai dépassé et en l'absence de manifestation des indivisaires opposants, le notaire dresse un constat par procès-verbal.
  • A la demande des indivisaires souhaitant poursuivre la procédure, le tribunal de grande instance peut alors autoriser l'aliénation du bien. Toutefois cela ne doit pas porter une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires.

Le cas de l'indivisaire qui fait obstacle à la vente

Un arrêt récent de la Cour de cassation a validé la décision d'une cour d'appel ayant sanctionné l'indivisaire ayant commis des fautes faisant obstacle à la vente du bien.

En l'espèce, il s'agit d'une indivision post-communautaire, c'est-à-dire, entre deux ex-époux. L'un des indivisaires accepte le principe de la vente du bien. Cependant en pratique, se comporte de manière à repousser la vente et nuire à l'indivision.

En effet, cet indivisaire refuse dans un premier temps de signer l'acte authentique de vente. Il indique par la suite qu'il souhaitait être assisté de son notaire. Plus tard, alors que les acquéreurs ont maintenu leur offre, l'indivisaire demande une augmentation du prix dans un contexte de baisse du prix du marché. Enfin, cette personne sollicite une suspension de la vente afin d'obtenir des garanties dans la procédure de divorce.

La vente est finalement passée pour un prix de 30 000€ de moins que le prix initial, et plus de 3 ans après la date convenue initialement pour l'acte authentique.

L'indivisaire en question est donc condamné à verser à l'indivision à titre de dommages et intérêts.

A noter : par exception au consentement unanime, il est aussi possible d'obtenir une autorisation du juge pour qu'un indivisaire passe seul un acte de vente dès lors que le refus des autres met en péril l'intérêt commun.

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Références juridiques :

Article 815-3 du code civil

Articles 815-5 et 815-5-1 du code civil

Arrêt de la Cour de cassation du 23 novembre 2016 n° 15-15.952


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