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Régularisation de charges locatives : quel est le nouveau délai de prescription ?

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Régularisation de charges locatives : quel est le nouveau délai de prescription ?
Pendant la durée du bail, en complément à son loyer, le locataire d'un bien à usage d'habitation principale doit s'acquitter des charges locatives. Ces charges sont définies comme " l'ensemble des dépenses de fonctionnement d'un immeuble avant ventilation entre propriétaire et locataire ".

La régularisation des charges locatives récupérables

Selon l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables sont exigibles sur justification du bailleur qui doit pouvoir prouver la réalité de ces dépenses.

Ainsi, le plus souvent, afin de récupérer le montant de ces charges auprès du locataire, le bailleur fixe une provision dûment justifiée que le locataire est tenu de payer mensuellement avec son loyer.

Dans ce cas, l'alinéa 6 de l'article 23 de la loi impose une régularisation annuelle des charges.

Néanmoins, l'absence de régularisation annuelle n'est pas sanctionnée expressément par la loi.

L'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi ALUR, précise que " toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit ".

Quel est le point de départ de la prescription ?

Jusqu'à un arrêt du 9 novembre 2017, le point de départ du délai de prescription retenu par les juges était la date du paiement des charges par le locataire.

Désormais, l'action en répétition des charges indûment perçues se prescrit à compter de la régularisation des charges par le bailleur.

La Cour de Cassation s'est appuyée sur l'article 2224 du code civil selon lequel les actions se prescrivent à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer et ce jour est celui de la régularisation des charges.

C'est lors de la régularisation des charges que le locataire a connaissance des éléments lui permettant de déterminer s'il a ou non versé trop de provisions.

Ce revirement de jurisprudence vise à pénaliser les comportements de mauvaise foi de certains bailleurs, qui retardent volontairement les régularisations de charges locatives. Cette décision les oblige à procéder plus rapidement aux régularisations puisque tant que celles-ci ne sont pas réalisées, le délai de prescription ne démarre pas, ce qui permet au locataire de solliciter le remboursement du trop versé.

Références :

Article 23 loi du 6 juillet 1989

Article 7-1 loi du 6 juillet 1989

Article 2224 Code Civil

Cass. 3ème civ. 9 novembre 2017, n°16-22.445


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