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Un outil original pour développer le logement social : l'usufruit locatif social

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3min
Un outil original pour développer le logement social : l'usufruit locatif social
Formule qui permet à la fois d'accroitre l'offre HLM et d'offrir aux propriétaires une opportunité d'investissement, l'usufruit locatif social a permis en 2011 de bâtir 1200 logements sociaux. Examinons ici le fonctionnement de l'usufruit locatif et les avantages pour l'investisseur, le bailleur social mais aussi le locataire.

Formule qui permet à la fois d'accroitre l'offre HLM et d'offrir aux propriétaires une opportunité d'investissement, l'usufruit locatif social a permis en 2011 de bâtir 1200 logements sociaux. Examinons ici le fonctionnement de l'usufruit locatif et les avantages pour l'investisseur, le bailleur social mais aussi le locataire.

Le démembrement de propriété, qu'est ce que c'est ?

Trois prérogatives composent le droit de propriété : l'abusus, l'usus et le fructus.

L'abusus est le droit de disposer du bien, l'usus est le droit d'usage du bien et enfin le fructus est le droit de percevoir les fruits.

L'usus et le fructus forment ce que l'on appelle l'usufruit et l'abusus la nue-propriété.

Le démembrement appliqué à l'usufruit social

Appliqué à l'usufruit locatif, le principe est simple : séparer la nue-propriété de son usufruit, c'est-à-dire distinguer la possession d'un bien de son droit d'usage.

Ainsi, la nue-propriété continue d'appartenir à un propriétaire privé (l'investisseur) alors que l'usufruit est acquis par un organisme HLM (le bailleur) qui mettra le bien sur le marché locatif à un loyer accessible aux plus modestes, en assurant la gestion et l'entretien courant du local, cela sur une durée minimale de 15 ans conformément à l'article L.253-1 du Code de la construction et de l'habitation.

L'intérêt pour l'investisseur

L'intérêt d'un tel montage pour l'investisseur : aucun frais lié à la gestion locative. En effet, c'est le bailleur social et l'occupant qui seront seuls concernés.

Par ailleurs, lorsque l'investisseur récupère la pleine propriété du bien, il est contractuellement assuré de récupérer le bien en parfait état : le bailleur social, qui est usufruitier, assure le propriétaire de la qualité du bien qu'il récupère.

L'intérêt pour le bailleur social

Le bailleur social achète l'usufruit pendant une longue durée (15 ans minimum). Durant cette période, il pourra user du bien comme bon lui semble. Ce montage est avantageux, en effet, il ne débourse rien et permet également de remédier à la pénurie de logements sociaux.

L'intérêt pour le locataire occupant

Les locataires se font attribuer les logements selon les procédures habituelles d'attribution des logements locatifs sociaux. Le bail d'habitation consenti par l'organisme HLM est encadré par les articles L. 253-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation. Le locataire est parfaitement informé du statut particulier des logements et bénéficie de plusieurs droits d'ordre public dans les 6 mois qui précèdent le terme de l'usufruit comme l'offre de relogement s'il respecte toujours les conditions d'attribution du logement social, la possibilité d'acheter prioritairement le logement s'il est mis en vente, ou encore la possibilité de signer un nouveau bail de droit commun avec le nouveau propriétaire.



L'actualité du droit immobilier de février 2012




Une question en droit immobilier ?

Cette lettre est réalisée par : Sydney Azoulay Jean Pierre Goncalves, Matthieu Arias, Christine Olivier Caillat
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