Gestion quotidienne & pilotage stratégique :
éliminez vos doutes, contactez un expert SVP

    A près de 80 ans, les baux commerciaux s'offrent une sérieuse cure de rajeunissement

    26 juin 2014

    La loi du 18 juin 2014 relative à l'artisanat, au commerce et aux très petites entreprises rénove en profondeur le statut du bail commercial, élaboré en 1926 et resté quasi inchangé depuis 1953 : possibilités de résiliation anticipée, forme du congé, contrôle des augmentations de loyer, droit de préférence...Les nouvelles dispositions en matière de charges et la création d'un droit de préférence du preneur rapprochent le bail commercial du bail d'habitation.

    Résiliation, bail dérogatoire, occupation précaire…

    L'article 2 de la loi nouvelle supprime la possibilité de prévoir une convention contraire à la faculté de résiliation triennale, sauf dans les cas énumérés ; les ayants droits du preneur décédé peuvent mettre fin au bail à tout moment.

    Article 3 : La durée du bail ou des baux dérogatoires est de trois ans maximum ; à l'expiration de cette durée, il n'est plus possible de conclure un nouveau bail dérogatoire. Un état des lieux est obligatoire.

    L'article 4 définit l'occupation précaire.

    Dispositions obsolètes, garant…

    L'article 5 abroge les dispositions discriminatoires à l'égard des étrangers (articles L145-13 et L145-23 du Code de commerce).

    Article 6 : Les clauses faisant échec au droit de renouvellement et celles interdisant au locataire de céder son bail à l'acquéreur de son fonds de commerce, sont soustraites à la règle de prescription de deux ans.

    Des dispositions prévoyant les différentes hypothèses de fusion ou scission de sociétés et leur impact sur les baux commerciaux sont introduites : le cas de la transmission universelle de patrimoine est ajouté.

    Articles 7 et 8 : Les clauses de garantie solidaire en cas de cession du bail sont encadrées.

    Lissage des augmentations des loyers révisés ou renouvelés

    L'article 9 de la nouvelle loi supprime toute référence à l‘indice du coût de la construction dans les articles L 145-34 et L 145-38 du Code de commerce. L'ILC et l'ILAT sont généralisés.

    L'article 10 étend la compétence de la commission de conciliation aux litiges relatifs aux loyers et charges.

    L'article 11 crée un lissage des hausses de loyer : en cas de déplafonnement du loyer révisé ou renouvelé, l'augmentation est limitée à 10% du loyer de l'année précédente.

    Article 12 : L'article L 145-38 du Code de commerce précise désormais que la révision du loyer prend effet à compter de la demande.

    Nouveau : réglementation des charges, état des lieux, droit de préférence du preneur, congé

    L'article 13 de la loi insère une section 6 bis dans le chapitre des baux commerciaux :

    -Un état des lieus est désormais obligatoire. L'Article 16 de la loi prévoit cette disposition également pour les baux professionnels.

    -Le bailleur doit :

    -dresser un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail et indiquer leur répartition entre le bailleur et le locataire. La répartition entre les différents locataires, le cas échéant, est faite en fonction des surfaces occupées.

    -communiquer, lors de la conclusion du bail, puis tous les trois ans, un état prévisionnel des travaux envisagés dans les trois ans, le budget correspondant, et un état récapitulatif des travaux exécutés les trois années précédentes, ainsi que leur coût.

    Un décret en Conseil d'Etat précisera les charges et impôts restant à la charge du bailleur.

    Par ailleurs, le locataire commercial dispose dorénavant d'un droit de préférence en cas de vente du local en cours de bail ; les modalités de mise en œuvre sont les mêmes qu'en matière de droit de préemption du locataire en bail d'habitation (Article 14).

    L'article 15 prévoit la possibilité de procéder à une déspécialisation partielle du bail en cas de procédure collective, afin d'en faciliter la reprise.

    L'article 20 prévoit la faculté de donner congé par lettre recommandée avec avis de réception.

    Entrée en vigueur

    L'article 2 (résiliation par les ayants droit du preneur décédé) s'applique à toute succession ouverte à compter de l'entrée en vigueur de la loi.

    Les articles 3, 9 et 11 ainsi que les dispositions relatives aux charges s'appliquent aux contrats conclus ou renouvelés à compter du premier septembre.

    L'article 14 s'applique à toute cession d'un local intervenant à compter du sixième mois qui suit la promulgation de la loi.

    Cette lettre est réalisée par : Carol Knight, Christine Olivier-caillat, Sydney Azoulay, Jean-pierre Goncalves