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    Bail d'habitation : la clause résolutoire n'est pas automatique

    08 March 2011

    Cette lettre est réalisée par : Carol Knight, Christine Olivier-caillat, Sydney Azoulay, Jean Pierre Goncalves

    Dans un arrêt du 16 février 2011, la Cour de cassation rappelle que le preneur d'un bail d'habitation peut à tout moment demander des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire, bien que le commandement de payer mentionne un délai de deux mois pour s'exécuter.

    La résiliation, sanction de l'inexécution des obligations locatives

    Aux termes de l'article 1741 du Code civil, le contrat de louage se résout par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.
    Face à un locataire qui ne paie pas, le bailleur peut saisir le tribunal d'instance d'une demande en résiliation judiciaire du bail, ou, si elle a été prévue au bail, faire jouer la clause de résiliation de plein droit.
    En cas de demande de résiliation judiciaire, le juge a un pouvoir d'appréciation : il peut estimer que les manquements reprochés au locataire ne sont pas d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation, et refuser de la prononcer.
    La clause résolutoire, au contraire, fait échapper la résiliation au pouvoir d'appréciation du juge.
    Aux termes de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux : la résiliation peut alors jouer de plein droit, c'est-à-dire que le juge ne peut que la constater, son contrôle ne s'exerçant que sur la régularité de la clause et du commandement.
    Mais la résiliation n'est pas " automatique " pour autant.

    La demande de délais du locataire suspend la résiliation

    L'article 24 précité précise que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement au locataire, à condition qu'il soit en situation de régler sa dette locative, ce qui suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit. Si le locataire respecte les délais accordés et apure sa dette, la clause est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, la résiliation est acquise.
    Toutefois, le texte ne précise pas si la demande de délais doit être faite dans le délai de deux mois imparti par le commandement.
    Une locataire fait appel de l'ordonnance de référé constatant l'acquisition de la clause résolutoire, et présente pour la première fois devant la cour une demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.
    La Cour d'appel rejette la demande de la locataire, au motif que le délai de deux mois visé au commandement était expiré, et le bail irrévocablement résilié.
    Par arrêt du 16 février 2011, la Cour de cassation casse cette décision, rappelant qu'aucun délai n'est imparti au preneur pour saisir le juge d'une demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire.
    Un précédent arrêt du 17 décembre 2002 statuait dans le même sens.

    A lire également : Baux d'habitation : Petits aménagements de la loi du 6 juillet 1989

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