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    Bientôt la fin de la possibilité pour les collectivités de conclure des baux renouvelables sur leur domaine privé ?

    12 March 2021

    Depuis des décennies les collectivités ont la possibilité de conclure sur leur domaine privé, tels de véritables propriétaires fonciers privés, des baux commerciaux, ruraux, professionnels et de les renouveler. Cette prérogative de renouvellement pourrait bientôt disparaître en application du droit européen, créant ainsi des difficultés eu égard aux statuts d'ordre public français.

    Un obstacle majeur au renouvellement : l'obligation de mise en concurrence

    Alors que la conclusion de baux renouvelables était traditionnellement acquise sur le domaine privé, cette prérogative semble aujourd'hui remise en cause par le droit européen.

    L'article 12-2 de la directive dite " Services ", Directive 2006/123/CE du Parlement Européen et du Conseil du 12 décembre 2006 relative aux services dans le marché intérieur, interdit la possibilité d'accorder un droit au renouvellement automatique au preneur exploitant une activité économique ; " l'autorisation est octroyée pour une durée limitée appropriée et ne doit pas faire l'objet d'une procédure de renouvellement automatique, ni prévoir tout autre avantage en faveur du prestataire dont l'autorisation vient juste d'expirer ou des personnes ayant des liens particuliers avec ledit prestataire ".

    Cette directive impose donc une mise en concurrence à l'expiration du bail initial au moment du renouvellement pour tous les preneurs exploitant une activité économique. Cette mise en concurrence régulière est ainsi susceptible de remettre en cause l'application traditionnelle du droit au renouvellement du bail dont le preneur bénéficiait de manière automatique, comme dans les baux commerciaux par exemple.

    Cette exigence européenne a parfaitement été intégrée au niveau du domaine public, notamment par l'ordonnance du 19 avril 2017 qui a renforcé l'encadrement de la durée des titres d'occupation en énonçant, à l'article L. 2122-2 du CGPPP, que le gestionnaire domanial fixe la durée du titre " de manière à ne pas restreindre ou limiter la libre concurrence au-delà de ce qui est nécessaire pour assurer l'amortissement des investissements projetés et une rémunération équitable et suffisante des capitaux investis ".

    Au niveau du domaine privé, l'application du droit européen se heurte aux statuts d'ordre public français existants en matière de baux.

    Un droit européen en contradiction avec notre droit interne

    En application de cette directive, il semble désormais impossible pour les collectivités de conclure des baux renouvelables sur leur domaine privé en raison du principe de remise en concurrence pour les activités économiques. Ces dispositions se heurtent de manière frontale à nos législations internes en matière de bail.

    En effet, dans ce type de convention, les preneurs ont un droit au renouvellement, soumis à un statut d'ordre public, auquel les parties ne peuvent déroger.

    En l'état actuel du droit, il est impossible pour les collectivités de se conformer à la directive européenne tout en respectant les dispositions du droit français. On ne peut faire une application simultanée de dispositions contradictoires.

    Cette lettre est réalisée par : Aurélie Petibon
    , Christine Olivier-caillat
    , Sydney Azoulay
    , Jean-pierre Goncalves

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