Charges et réparations - Bail commercial

Dans un bail commercial, les charges du bailleur sont les suivantes :

- les frais relatifs aux réparations de grande ampleur (murs, toitures, charpentes, soutènement, etc.) qui relèvent de l'article 606 du code civil et le coût de main-d'œuvre ;

- les frais consacrés à lutter pour la mise aux normes du bâtiment dès lors qu'il relève des grosses réparations de l'article 606 du code civil ou contre sa vétusté ;

- les honoraires pour la gestion des loyers du local ;

- la contribution économique territoriale (CFE et CVAE) ;

- les impôts, redevances, taxes et travaux concernant les locaux vacants ou correspondant à d'autres locataires des lieux.

On note que les travaux d'embellissement ne sont pas inclus dans la catégorie " grosses réparations ", y compris si leur coût est supérieur à des travaux de remplacement. Le bailleur peut les placer à la charge des locataires.

Les dépenses locatives correspondent aux charges liées à l'occupation des locaux. On peut mentionner :

- les dépenses dites courantes (électricité, eau, gaz) ;

- les " petits " travaux dans les locaux (peintures, revêtements de sol, volets, sanitaires, papiers peinte, appareils de chauffage, etc.) ;

- les charges de copropriété sous forme de quote-part (charges du personnel d'entretien, frais d'ascenseurs, etc.) ;

- les travaux d'embellissement (à condition que la somme soit supérieure au coût du remplacement à l'identique).

À ces dépenses locatives, il faut ajouter les taxes suivantes :

- taxe foncière ;

- impôts, taxes et redevances en lien avec le bâtiment ou le local ;

- impôts, taxes et redevances en lien avec un service souscrit par le locataire directement ou indirectement.

Si un transfert de charges se fait du bailleur vers le locataire, l'opération doit obligatoirement être notifiée dans une clause du contrat de bail commercial. Dans le cas contraire, le bailleur ne peut les récupérer et doit donc s'en acquitter.

La solution la plus commune est de passer par la voie conventionnelle pour répartir les charges locatives. Cette répartition s'effectue alors à la convenance des deux parties qui doivent trouver un terrain d'entente. Bailleur et locataire notifient leur accord dans une clause du contrat de bail qui doit comprendre :

- un inventaire des catégories de charges (impôts, taxes, copropriété, etc.) ;

- la répartition de ses charges entre les deux parties (et entre les locataires selon leur niveau d'occupation de la surface le cas échéant).

Si les deux parties ne parviennent pas à trouver un accord sur la répartition des charges locatives ou en cas de conflit, il faut l'intervention d'un juge pour trancher le litige. Ce dernier a pour vocation d'interpréter la lecture des clauses de répartition des charges. Si celles-ci n'existent pas, le juge s'appuie par défaut sur le code civil et les règles précédemment exposées.

Attention, le bailleur est obligé de :

- fournir au locataire un récapitulatif des charges avant la signature du bail commercial, y compris le reste à charge (régularisation, liquidation) ;

- délivrer un justificatif du coût des charges, redevances, taxes et impôts sur demande du locataire ;

- informer sur la création d'une nouvelle charge ou la modification des charges entre locataires ;

- transmettre à échéance triennale du bail commercial le prévisionnel des travaux sur les trois années à venir et le récapitulatif de ceux réalisés depuis trois ans.

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