Clause d'exploitation personnelle en bail commercial : quelles restrictions pour le locataire ?
, Malika Zaidi
La règlementation des baux commerciaux implique obligatoirement l'exercice de l'activité prévue au bail. Toutefois, le contrat peut aller plus loin et prévoir que l'exploitation du fonds soit personnelle.
Quelle activité exercer dans les locaux loués ?
Le statut des baux commerciaux s'applique aux baux de locaux dans lesquels est exploité le fonds. Celui-ci peut appartenir à un commerçant ou un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés. Il peut également appartenir au chef d'une entreprise immatriculée au répertoire des métiers.
Le propriétaire du fonds peut également, en toute validité, choisir de ne pas l'exploiter lui-même et de confier cette exploitation à un tiers.
La location-gérance, autorisée par principe
La location gérance est le contrat par lequel le propriétaire du fonds de commerce confie l'exploitation du fonds à une personne qui va l'utiliser en son nom, pour son compte et à ses risques et périls. Ce dernier paie au propriétaire du fonds un loyer ou une rente.
Sauf clause contraire du bail, le preneur qui consent une location gérance à un tiers, conserve le droit au statut des baux commerciaux.
L'une des conditions légales à ce maintien du statut est l'exploitation préalable du fonds de commerce ou de l'exploitation artisanale pendant 2 ans par le preneur propriétaire du fonds.
La loi prévoit, toutefois, que ce délai de 2 ans peut être supprimé ou réduit par une ordonnance du président du tribunal de grande instance, notamment lorsque la personne justifie être dans l'impossibilité d'exploiter le fonds personnellement ou par l'intermédiaire de préposés.
La clause d'exploitation personnelle, limitée contractuellement
La location-gérance doit être autorisée par le bail. Le bail peut comporter une clause obligeant le locataire à exploiter personnellement les lieux loués.
Cette clause, fréquente, ne permet pas au locataire de sous louer ou de faire exploiter le fonds par un tiers. Il commettrait alors une faute en n'exploitant pas lui-même le fonds pour lequel il est titulaire du bail commercial.
Location gérance suivie de société en participation, un cas d'espèce récent
Dans une affaire récente, la Cour de cassation s'est prononcée sur le cas d'un bail commercial comportant une clause obligeant le preneur à exercer personnellement son activité dans les lieux loués, alors que le preneur avait consenti une location gérance.
Après avoir reçu un commandement visant la clause résolutoire afin de cesser cette location-gérance non prévue dans le bail, le preneur résilie celle-ci puis crée avec l'ancien locataire-gérant une société en participation ayant pour objet l'exploitation du fonds.
En conséquence, le bailleur assigne le preneur en justice, dont la demande est rejetée par les tribunaux.
En effet, selon la Cour de cassation, la seule infraction qui pouvait être reprochée au preneur était la location-gérance d'une durée de 3 mois, mais que cette infraction ne constituait pas un manquement d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail.
D'autre part, elle considère que la société en participation n'ayant pas de personnalité propre, cette forme d'exploitation ne constitue pas une non application des conditions du bail.
Sources et références juridiques :
Articles L145-1 et suivants du code de commerce
Articles L144-1 et suivants du code de commerce
Arrêt de la Cour de cassation du 24 janvier 2019 n°17-27.383