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    Comment notifier valablement le délai de rétraction de l'acquéreur (SRU) ?

    03 avril 2018

    Après avoir signé une promesse de vente portant sur un logement d'habitation, un acquéreur non professionnel bénéficie d'un droit de rétractation qui lui permet de revenir sur sa décision, sans frais ni pénalités. Le délai court à partir du lendemain de la 1ère présentation du contrat signé de toutes les parties, à l'acquéreur ou à chacun des co-acquéreurs, en LR avec AR.
    La loi " Macron " a porté à 10 jours, contre 7 jours auparavant, la durée de ce délai de rétractation.

    Délai SRU d'un acquéreur : que dit la jurisprudence ?

    Le 19 juillet 2010, les époux Nestor, vendeurs, et Monsieur Lazare, acquéreur, signent un compromis pour la vente d'un immeuble à usage d'habitation.

    Les 19 et 28 juillet 2010, le compromis est notifié par le notaire chargé de la vente à Monsieur Lazare.

    Dans un premier temps le courrier est revenu à l'étude notariale avec les mentions " pli non distribuable " et " boîte non identifiable ". Puis le second a été retourné avec la mention " non réclamée ".

    L'acquéreur refuse de réitérer la vente devant le notaire. Il affirme que le délai de rétractation ouvert aux acquéreurs non professionnels n'a jamais commencé à courir.

    Les vendeurs l'assignent en paiement du montant de la clause pénale prévue au compromis de vente. Un jugement, devenu irrévocable, rejette leurs demandes en estimant que le compromis n'a pas été notifié à l'acquéreur.

    Les vendeurs assignent le notaire pour obtenir des dommages-intérêts en réparation du préjudice subi.

    Le délai SRU court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre notifiant l'acte

    La Cour d'appel fait droit aux demandes des vendeurs au motif que :

    les deux lettres n'ont pas été réceptionnées par l'acquéreur. Par conséquent le délai de rétractation ouvert aux acquéreurs non professionnels d'un bien à usage d'habitation n'a jamais commencé à courir.

    que le notaire aurait dû prendre toutes les mesures nécessaires pour assurer l'efficacité de la notification du compromis de vente.

    Le notaire forme un pourvoi en cassation.

    La Cour de cassation casse et annule l'arrêt rendu par la Cour d'Appel.

    La Haute juridiction rappelle que pour tout acte ayant pour objet l'acquisition d'un immeuble d'habitation, l'acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte.

    Et elle relève que l'acquéreur s'est abstenu d'aller retirer la seconde lettre recommandée au bureau de poste.

    Assurer l'efficacité de la notification SRU et écarter toute mise en responsabilité

    Comme le notaire, lorsque l'agent immobilier rédige un compromis de vente (sur un bien à usage d'habitation), il notifie le délai SRU aux acquéreurs.

    Pour écarter toute responsabilité, il est indispensable de porter attention au motif de non distribution du pli recommandé !

    Le délai de rétractation de 10 jours ne court pas si la lettre notifiant le compromis n'est pas délivrée aux motifs que:

    le pli est non distribuable ,

    la boîte est non identifiable ,

    la personne n'habite pas l'adresse indiquée

    Il vous faudra alors notifier à nouveau la lettre. Il est également conseillé de prévoir un autre mode de notification que la lettre recommandée avec accusé de réception.

    Si les mentions portées à l'avis de passage sont " non réclamée ", " présentée le " alors le délai de 10 jours court à compter du lendemain de l'avis de passage laissé par la poste. Il ne relèvera que de la responsabilité de l'acquéreur de ne pas avoir réceptionné ou récupéré l'envoi !

    Références

    Civ. 1ere, 14 février 2018, n° 17-10.514

    Article L271-1 Code de la construction et de l'habitation

    Cette lettre est réalisée par : Malika Zaidi
    , Sophie Le Tanou

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