Coronavirus : vos droits en tant que locataire

En matière de bail d'habitation, il est obligatoire de procéder à un état des lieux d'entrée et de sortie (article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989), et ce, dans l'intérêt des deux parties.

En raison du confinement dû à l'épidémie du coronavirus, le décret du 23 mars 2020 interdit les déplacements hors du domicile, à l'exception des trajets nécessaires pour l'activité professionnelle, des achats de première nécessité, pour motif familial ou de santé, pour déplacements brefs liés à l'exercice physique, résultant d'une obligation de présentation auprès d'un service de police ou de gendarmerie ou d'une convocation émanant d'une juridiction administrative ou judiciaire et enfin résultant d'une mission d’intérêt général sur demande de l'autorité administrative.

Toutefois, pour les autres déplacements impérieux, il peut être établie une attestation sur l'honneur indiquant le motif, l'adresse et l'heure, et à condition de respecter les mesures de prévention de propagation du virus et d'éviter tout regroupement de personnes.

C'est dans ces conditions que le Ministre de l'Intérieur a autorisé les déménagements, en limitant les contacts à cinq personnes. Le gouvernement précise qu'ils "doivent être limités aux besoins stricts, comme par exemple en fin de bail, (...) et reportés chaque fois que nécessaire".

A défaut d'indications plus précises de la part du gouvernement, on pourrait appliquer le même raisonnement à l'état des lieux : il conviendrait d'établir une attestation sur l'honneur, et d'éviter au maximum les regroupements de plus de cinq personnes, tout en respectant les mesures d'hygiène impératives.

Mais il est recommandé, pour une plus grande sécurité juridique et à défaut de précisions sur ce point, de reporter le plus possible la date de l'état des lieux.

En droit commun, tout locataire qui demeure dans le logement à l'issue de sa période de préavis constitue un occupant sans droit ni titre, auquel le bailleur peut réclamer le versement d'indemnités d'occupation équivalentes au montant du loyer et des charges

Dans le cadre du coronavirus, il est recommandé par le gouvernement de reporter, dans la mesure du possible, tout déménagement. Toutefois, le Ministre de l'Intérieur autorise ces derniers, à condition qu'ils soient limités aux "besoins stricts, comme par exemple en fin de bail", et qu'ils réunissent moins de cinq personnes.

Si le déménagement et l'état des lieux se révèlent impossibles et doivent être reportés , le locataire peut tenter d'invoquer la force majeure pour négocier avec le bailleur le montant de l'indemnité d'occupation.

Pour cela, il doit démontrer la réunion des 3 caractères de la force majeure, prévus à l'article 1218 du Code Civil, à savoir l'imprévisibilité, l'extériorité et irréversibilité.

Donc en principe, le locataire qui reste dans les lieux en cas de déménagement et d'état des lieux de sortie impossibles à réaliser doit payer une indemnité d'occupation, sauf négociation contraire avec le bailleur.

La trêve hivernale, prévue à l'article L. 115-3 du Code de l'action sociale et des familles, interdit l'expulsion de tout locataire pendant la période allant du 1er novembre au 31 mars de chaque année.

Toutefois, en raison de l'épidémie du coronavirus, le Président de la République et le Ministre chargé de la ville et du logement ont confirmé la prorogation de ladite trêve jusqu'au 31 mai 2020, soit deux mois supplémentaires : cette information - uniquement valable pour l'année 2020 - est confirmée dans le projet de loi relatif aux mesures d'urgence, actuellement enregistrée par le Sénat.

Le bailleur ne pourra donc procéder à l'expulsion de son locataire qu'à compter du 1er juin 2020.