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    Covid-19 : le congé délivré par le locataire d'un bail commercial à l'épreuve de l'ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020

    27 avril 2020

    L'ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire prévoit en son article 5 un mécanisme de prolongation du délai pour résilier certaines conventions. Cet article va recevoir une pleine application dans le cadre d'un congé délivré par le locataire d'un bail commercial.

    La prorogation du délai dont dispose le locataire d'un bail commercial pour délivrer congé

    Dans le cadre d'un bail commercial, en vertu des articles L. 145-4 et L. 145-9 du Code de commerce, le locataire peut résilier son contrat à l'expiration d'une période triennale ou à l'échéance du bail, en délivrant un congé au moins six mois à l'avance.

    Par exemple, lorsqu'un bail commercial a été conclu le 1er novembre 2017, le locataire peut y mettre fin à la première échéance triennale soit au 1er novembre 2020, en délivrant congé, en principe, au moins six mois à l'avance soit au plus tard le 1er mai 2020.

    Toutefois, l'ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 instaure une période dite " juridiquement protégée ", allant du 12 mars 2020 à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire. A ce jour, la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire est prévue le 24 mai 2020, donc la période juridiquement protégée est pour l'heure la période s'écoulant entre le 12 mars 2020 et le 24 juin 2020.

    Or, l'article 5 de l'ordonnance susvisée dispose que lorsqu'une convention ne peut être résiliée que dans un délai déterminé et que ce délai expire pendant la période juridiquement protégée, ce délai va être prolongé de deux mois après la fin de ladite période.

    Ainsi, le locataire ayant conclu un bail commercial au 1er novembre 2017 pourra, afin de résilier son contrat à la première échéance triennale, délivrer congé au bailleur jusqu'au 24 août 2020 et non jusqu'au 1er mai comme sus-énoncé. En effet, le délai dont il dispose pour résilier son contrat expire en principe le 1er mai donc pendant la période juridiquement protégée : ce délai va donc être prolongé de deux mois après la fin de ladite période soit jusqu'au 24 août 2020.

    La question des conséquences de cette prolongation sur le délai de préavis reste à ce jour en suspens. Une partie de la doctrine estime que seule la date pour délivrer congé est reportée et non l'échéance, de sorte que le préavis se trouverai réduit d'autant. Une autre partie de la doctrine estime que réduire le délai de préavis serait préjudiciable au bailleur, en ce qu'il s'agit pour lui d'un laps de temps nécessaire pour trouver un nouveau locataire et que ce ne serait donc pas l'esprit du texte. Un éclaircissement est donc attendu sur ce point.

    Cette lettre est réalisée par : Julia Fonseca
    , Christine Olivier-caillat
    , Sydney Azoulay
    , Jean-pierre Goncalves

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