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    Covid-19 : les baux d'habitation concernés par l'ordonnance prévoyant la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire

    02 avril 2020

    Aux termes de l'ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 relative à la prorogation des délais échus pendant la période d'urgence sanitaire et à l'adaptation des procédures pendant cette même période, il est désormais possible de faire cesser tout effet au dépassement d'échéances légales ou contractuelles qui interviendrait pendant la " période juridiquement protégée " visée par l'ordonnance.
    La période " juridiquement protégée ", dite de neutralisation, s'entend de la période sanitaire d'urgence augmentée d'un mois et débute donc le 12 mars 2020 pour se terminer un mois après la date de cessation de l'état d'urgence sanitaire, soit en l'état de la loi, le 24 juin 2020.

    Quelles dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sont impactées par cette ordonnance ?

    L'article 2 de l'ordonnance dispose que : " tout acte, recours, action en justice, formalité, inscription, déclaration, notification ou publication prescrit par la loi ou le règlement à peine de nullité, sanction, caducité, forclusion, prescription, inopposabilité, irrecevabilité, péremption, désistement d'office, application d'un régime particulier, non avenu ou déchéance d'un droit quelconque et qui aurait dû être accompli pendant la période mentionnée à l'article 1er sera réputé avoir été fait à temps s'il a été effectué dans un délai qui ne peut excéder, à compter de la fin de cette période, le délai légalement imparti pour agir, dans la limite de deux mois. Il en est de même de tout paiement prescrit par la loi ou le règlement en vue de l'acquisition ou de la conservation d'un droit.

    Ainsi, l'ensemble des actes qui doivent être fait dans le délai légalement imparti pour agir, pourront l'être pendant la période juridiquement protégée à compter de la fin de ladite période et dans la limite de deux mois soit jusqu'au 24 août 2020.

    En matière de baux d'habitation cela aura donc un impact notamment sur l'indexation des loyers et sur la restitution du dépôt de garantie :

     Sur l'indexation des loyers :

    Conformément à l'article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 à défaut pour le bailleur de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, il est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée.

    Ainsi, le bailleur d'un immeuble loué à usage d'habitation principale depuis le 20 juin 2018, devrait légalement se manifester au plus tard le 20 juin 2020 (soit pendant la période légale d'un an) pour appliquer l'indexation annuelle du loyer qui aurait dû être appliquée le 20 juin 2019. Application faite de l'ordonnance qui limite à 2 mois après la fin de la période de neutralisation, le bailleur pourra donc solliciter l'indexation du loyer jusqu'au 24 août 2020 soit deux mois après la fin de la période juridiquement protégée.

     Sur la restitution du dépôt de garantie :

    Conformément à l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989, à défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée.

    La question se pose donc de la restitution des dépôts de garantie qui interviendrait pendant la période juridiquement protégée.

    L'ordonnance accordant au bailleur " le délai légalement imparti pour agir ", soit un mois sans dégradation constatée par l'état des lieux et deux mois en présence de dégradations, le bailleur pourra donc restituer le dépôt de garantie à son locataire sans encourir de majoration jusqu'au 24 juillet 2020 dans le premier cas et jusqu'au 24 août 2020 dans le second cas.

    Céline Blanc

    Cette lettre est réalisée par : Christine Olivier-caillat
    , Sydney Azoulay
    , Jean-pierre Goncalves

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