Droit immobilier : sélection jurisprudentielle de septembre 2014
Le statut des baux commerciaux est souvent complexe comme vont l'illustrer les décisions retenues ce mois-ci : locaux monovalents, notion de local commercial, notion de cession… Retrouvez ce mois-ci notre sélection d'arrêts marquants en droit immobilier
Incidence de la clause d'accession sur la qualification de locaux monovalents
Lors du renouvellement du bail commercial, le bailleur sollicite un loyer non soumis au plafonnement du loyer aux motifs que, compte tenu de l'importance des travaux d'aménagements réalisés par le preneur, les locaux doivent être qualifié de monovalent et, dans ce cas, le loyer doit être fixé conformément aux usages dans la branche d'activité considérée, conformément à l'article R.145-10 du Code de commerce. En présence d'une clause d'accession en fin de jouissance, le bailleur ne peut se prévaloir des travaux réalisés par le preneur au cours du bail expiré pour invoquer le caractère monovalent des locaux lors du renouvellement du bail.
(Cour de cassation, troisième chambre civile du 21 mai 2014, n° 13-12.592)
Pas de cession de bail en cas de transmission universelle de patrimoine du locataire
La transmission universelle du patrimoine d'une société dissoute par la volonté de son unique associé n'est pas constitutive d'une cession de bail, cession pour laquelle l'autorisation du bailleur était contractuellement requise.
(Cour de cassation, troisième chambre civile du 9 avril 2014, n°13-11-640)
Comment définir le « local commercial » ?
Dans cette décision, la Cour de cassation apporte des précisions sur la notion difficile à cerner du « local commercial ». En effet, pour la Cour, il ne résulte pas d'une jurisprudence constante que l'application de l'article L. 145-1 du Code de commerce soit soumise à l'exigence d'un local clos et couvert et qu'en soit exclue une surface d'exploitation si l'emplacement concédé est stable et permanent.
Dès lors qu'il est stable et permanent, un local qui n'est pas clos et couvert peut bénéficier du statut des baux commerciaux.
(Cour de cassation, troisième chambre civile du 20 mars 2014, n°13-24-439)