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    L'actualité jurisprudentielle et le thème du mois

    15 janvier 2007

    Actualité jurisprudentielle

    Bail d’habitation : contestation du congé pour vente

    La Cour d’appel de Paris rappelle, dans un arrêt du 14 novembre 2006, que le prix de vente stipulé dans le congé ne peut être discuté par le locataire, sauf à apporter la preuve qu’il est excessif et fixé dans une intention dissuasive. En l’espèce, ce n’était pas le cas, mais le bailleur a tout de même dû produire des estimations d’agents immobiliers, un rapport d’expert, et justifier de l’organisation de visites en vue de la vente...Le locataire médecin a toutefois bénéficié d’un délai supplémentaire pour quitter les lieux.
    La Cour avait déjà statué en ce sens dans un arrêt du 28 mars 2006 en considérant que : «les éléments produits doivent démontrer que le prix de vente figurant au congé présente un caractère dissuasif dans l’intention d’empêcher les locataires d’exercer leur droit de préemption, ce qui serait constitutif d’une fraude ».

    Le thème du mois

    Dossier de diagnostic technique : un dossier évolutif

    La vente ou la location d’un bien obéit à un formalisme complexe ou la communication de différents états et constats sont nécessaires.
    En effet, le vendeur d'un bien immobilier ou le propriétaire d'un local destiné à la location sont tenus, lors de la transaction, de fournir un certain nombre de documents techniques à leur interlocuteur.
    Ces différents documents sont désormais réunis dans un dossier global, un dossier "check-list" appelé dossier de diagnostic technique (DDT).
    Son contenu variera en fonction de la nature du bien vendu, mais également au fur et à mesure de la mise en place de nouvelles obligations.
    La loi ENL du 13 juillet 2006 (article 79-IV-11°) a introduit à l’article L 271-4 du code de la construction et de l’habitation un nouvel alinéa (7°) visant l’état de l’installation intérieure d’électricité (lorsqu’elle a été réalisée depuis plus de 15 ans). Le décret d’application est attendu. Le texte a également étendu à toutes les installations de gaz, l’état prévu à l’origine pour le seul gaz naturel (article L 134-6).
    Tout récemment, la loi n° 2006-1772 du 30 décembre 2006 concernant l’état des installations d’assainissement et de raccordement au réseau collectif de l’eau ajoute, un alinéa (8°) à l’article L 271-4 : le dossier de diagnostic devra comprendre «le document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif mentionné à l’article L 1331-11-1 du code de la santé publique». Ce texte n’entrera toutefois en vigueur qu’au 1er janvier 2013.

    Vient également de paraître, le décret n°2006-1653 du 21 décembre 2006 relatif aux durées de validité des documents constituant le dossier de diagnostic technique.

    Le nouvel article R 271-5 du code de la construction et de l’habitation dispose : « par rapport à la date de la promesse de vente ou à la date de l'acte authentique de vente de tout ou partie d'un immeuble bâti, les documents prévus aux 1º, 3º, 4º et 6º du I de l'article L. 271-4 doivent avoir été établis depuis :

    - sous réserve des dispositions du troisième alinéa de l'article L. 271-5, moins d'un an pour le constat de risque d'exposition au plomb ;
    - moins de six mois pour l'état du bâtiment relatif à la présence de termites ;
    - moins de trois ans pour l'état de l'installation intérieure de gaz ;
    - moins de dix ans pour le diagnostic de performance énergétique ».

    Le dossier, dans sa version « intégrale », ne sera effectif qu’au 1er novembre 2007.

    Le coût des diagnostics n’est pas déductible de l’impôt sur le revenu du vendeur.

    Toutefois, le ministre délégué au budget a précisé, dans le cadre d'une réponse ministérielle, qu’en cas de location nue, le coût des diagnostics est considéré comme une dépense d’entretien déductible des revenus fonciers des propriétaires, imposés à l’impôt sur le revenu ;

    Si le propriétaire s’est réservé la jouissance de l’immeuble, il ne peut y avoir de déduction de l’impôt sur le revenu. Toutefois, en cas de vente, les frais liés aux différents diagnostics obligatoires viendront diminuer la plus value immobilière imposable, à condition d’avoir été engagés par le vendeur, d’être justifiés et de n’avoir pas déjà fait l’objet d’une déduction au titre de l’impôt sur le revenu (J.O.A.N 12/12/2006 Q. n° 106891, page 12973).

    Un guide complet sur le diagnostic technique est disponible sous la forme d’une fiche pratique sur l’espace client : actes ou contrats concernés, contenus, et rappel des textes en vigueur.