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    La location d'un local meublé à usage d'habitation de manière répétée à l'année constitue-t-elle un changement d'usage ?

    24 February 2021

    C'est un nouveau conflit opposant une société civile immobilière à la mairie de Paris que la Cour de cassation a été amenée à trancher le 18 février dernier, pourvoi n°17-26.156. Une société propriétaire d'un studio à Paris a été assignée par le Procureur de la République afin de se voir condamnée au paiement d'une amende et de voir ordonner le retour du bien à son usage d'habitation.

    Des locations répétées constitutives d'un changement d'usage

    Une société civile immobilière s'est ainsi retrouvée assignée devant le président du tribunal de grande instante statuant en référé par le Procureur de la république, en paiement d'une amende pour avoir consenti des locations d'un studio parisien meublé, pour des courtes durées, à une clientèle de passage, qui n'y élisait pas domicile, sans pour autant avoir sollicité l'autorisation administrative de changement d'usage, autorisation obligatoire en vertu des dispositions des articles L. 631-7 et suivants du Code de la construction et de l'habitation.

    La Cour de cassation en déduit qu'hormis les cas d'une location consentie à un étudiant pour une durée d'au moins neuf mois, de la conclusion, depuis l'entrée en vigueur de la loi du 23 novembre 2018, d'un bail mobilité d'une durée de un à dix mois et de la location, pour une durée maximale de quatre mois, du local à usage d'habitation constituant la résidence principale du loueur, le fait de louer, à plus d'une reprise au cours d'une même année, un local meublé pour une durée inférieure à un an, telle qu'une location à la nuitée, à la semaine ou au mois, à une clientèle de passage qui n'y fixe pas sa résidence principale au sens de l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 constitue un changement d'usage d'un local destiné à l'habitation et, par conséquent, est soumis à autorisation préalable.

    Les dispositions du Code de la construction conformes à la directive 2006/123/CE du Parlement européen et du Conseil, du 12 décembre 2006, relative aux services dans le marché intérieur

    Par arrêt du 15 novembre 2018 (3e Civ., pourvoi n° 17-26.156, publié), la Cour de cassation a saisi la Cour de justice de l'Union européenne d'une question préjudicielle portant sur l'applicabilité de la directive 2006/123/CE du Parlement européen et du Conseil du 12 décembre 2006, relative aux services dans le marché intérieur, à la location, même à titre non professionnel, de manière répétée et pour de courtes durées, d'un local meublé à usage d'habitation ne constituant pas la résidence principale du loueur à une clientèle de passage n'y élisant pas domicile et sur l'applicabilité à une réglementation nationale, telle que celle prévue par l'article L. 631-7 du Code de la construction et de l'habitation, des articles 9 à 13 de la directive et, le cas échéant, sur l'interprétation des articles 9, paragraphe 1, sous b) et c) et 10, paragraphe 2, sous d) à g), de la directive au regard des articles L. 631-7 et L. 631-7-1 du Code de la construction et de l'habitation.

    Sur cette question, la Cour de cassation considère que l'article L. 631-7, alinéa 6, du Code de la construction et de l'habitation, qui soumet à autorisation préalable le fait, dans certaines communes, de louer un local meublé destiné à l'habitation d'une manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile, est justifié par une raison impérieuse d'intérêt général tenant à la lutte contre la pénurie de logements destinés à la location et proportionné à l'objectif poursuivi en ce que celui-ci ne peut pas être réalisé par une mesure moins contraignante, notamment parce qu'un contrôle a posteriori interviendrait trop tardivement pour avoir une efficacité réelle. Il satisfait donc aux exigences de l'article 9, paragraphe 1, sous b) et c), de la directive 2006/123.

    Par cette décision, les locations saisonnières de ce type sur Paris semblent à nouveau fort compromises pour les années futures comme c'est le cas pour d'autres grandes villes comme Nice, Lille ou Marseille en raison de la pénurie de logements.

    Cette lettre est réalisée par : Aurélie Petibon
    , Christine Olivier-caillat
    , Sydney Azoulay
    , Jean-pierre Goncalves

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