Social, finance, fiscalité, économie, réglementation, vie des affaires, information sectorielle…
interrogez les 200 experts SVP sur toutes vos questions professionnelles

    La théorie du propriétaire apparent face au mur mitoyen

    11 February 2014
    Cette lettre est réalisée par : Aurélie Dabon, Marina Jouvenot

    Deux arrêts du Conseil d'Etat rendus en 2013 (1) (2) ont porté sur la problématique de travaux portant sur un mur mitoyen au regard de la demande du permis de construire. L'apparente contradiction entre ces deux arrêts s'explique par la différence de réglementation applicable à la date des faits soumis au Juge : avant et après la réforme de 2007.

    Travaux sur mur mitoyen avant la réforme de 2007

    Avant la réforme de 2007, l'article R. 421-1 du code de l'urbanisme disposait que " la demande de permis de construire est présentée soit par le propriétaire du terrain ou son mandataire, soit par une personne justifiant d'un titre l'habilitant à construire sur le terrain, soit par une personne ayant qualité pour bénéficier de l'expropriation dudit terrain pour cause d'utilité publique "

    Le code civil, dans son article 653, pose une présomption légale de propriété commune d'un mur séparatif de propriété, et exige, dans son article 662, le consentement du voisin pour pratiquer un enfoncement dans le corps d'un mur mitoyen ou y appliquer ou appuyer un ouvrage.

    Au regard de ces dispositions, le Conseil d'Etat considère donc que l'un des propriétaires ne saurait être regardé comme l'unique propriétaire apparent du mur en l'absence de marques de propriété exclusive à son bénéfice.

    Par conséquent, avant la réforme , il appartenait à l'autorité administrative, saisie d'une demande de permis de construire concernant une construction prenant appui sur un mur présumé mitoyen, d'exiger la production par le pétitionnaire, soit d'un document établissant qu'il est le seul propriétaire de ce mur, soit du consentement de l'autre copropriétaire.

    Toutefois, le juge relève que cette obligation ne s'impose à l'autorité administrative que si celle-ci a été clairement informée, à la date à laquelle elle délivre le permis, notamment par les plans produits par le pétitionnaire, de l'existence d'un mur séparatif affecté par les travaux envisagés.

    Dans le cas contraire, lorsque le maire n'était informé de cette existence que postérieurement à la date de délivrance du permis, il ne pouvait légalement exiger la production d'un document levant la présomption de mitoyenneté ou attestant l'accord du propriétaire mitoyen. Il ne pouvait, dès lors, sauf en cas de fraude, légalement procéder au retrait du permis.

    Travaux sur mur mitoyen depuis la réforme

    Depuis la réforme, le pétitionnaire atteste avoir qualité pour présenter sa demande de permis, à savoir qu'il est propriétaire, co-indivisaire ou autorisé par l'un d'entre eux à exécuter les travaux (articles R. 423-1 et R. 431-5 du code de l'urbanisme).

    Par ailleurs, le dossier de permis de construire est réputé complet s'il comprend toutes les pièces limitativement énumérées par le code de l'urbanisme (article R. 431-4).

    Il résulte de ces nouvelles dispositions que, sous réserve de la fraude, le pétitionnaire qui fournit l'attestation selon laquelle il remplit les conditions fixées à l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme pour déposer une demande de permis de construire doit être regardé, dans tous les cas, comme ayant qualité pour présenter cette demande.

    Le maire ne peut donc pas demander au pétitionnaire la production d'un document établissant qu'il est seul propriétaire de ce mur ou qu'il a l'accord de l'autre copropriétaire du mur.

    Et la fraude ?

    Il en va différemment en cas de fraude.

    Une troisième jurisprudence de 2013 (3) en donne une illustration, concernant des travaux sur un terrain faisant l'objet d'un bail agricole.

    Le Conseil d'Etat retient que, compte tenu du litige en cours entre le pétitionnaire et un des copropriétaires du terrain devant le tribunal paritaire des baux ruraux, ayant trait aux travaux objet du permis de construire, le pétitionnaire fermier ne pouvait ignorer l'opposition des propriétaires à la réalisation de ces travaux.

    En attestant remplir les conditions pour déposer son permis de construire, le pétitionnaire doit donc être regardé comme s'étant livré à une manœuvre de nature à induire l'administration en erreur. Le permis a donc été obtenu par fraude et doit être annulé.

    Dans le cas de l'espèce, le maire n'était a priori pas informé de l'opposition des propriétaires. S'il l'avait été, il aurait dû refuser le permis de construire ou, si la fraude avait été établie après sa délivrance, le retirer.

    (1) CE, 15 mai 2013, n° 341235
    (2) CE, 13 décembre 2013, n° 356097
    (3) CE, 6 décembre 2013, n° 354703

    Les articles des experts SVP sur le même thème :