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    La transmission universelle de patrimoine emporte-t-elle cession de droit au bail?

    30 June 2014

    La transmission universelle de patrimoine est une dissolution sans liquidation d'une société dont toutes les parts sont détenues par un associé. Le patrimoine de la société ainsi dissoute est transmis à l'associé unique. Mais la transmission universelle du patrimoine de la société locataire à son associé unique, incluant le droit au bail, constitue-t-elle une cession de bail nécessitant l'accord du bailleur?

    L'autorisation du bailleur n'est pas nécessaire

    Dans un arrêt rendu par la Cour de cassation le 9 avril 2014, le bailleur a assigné son locataire en résiliation du bail au motif que la transmission universelle du patrimoine de la société locataire à son associé unique constituerait une cession de droit au bail et, qu'à ce titre, la société locataire aurait du solliciter l'accord du bailleur conformément aux clauses du bail. Le bailleur invoque donc la nullité de la cession intervenue faite en violation des clauses du bail.

    Les juges du fonds ont débouté le bailleur de sa demande considérant que par l'effet de la transmission universelle du patrimoine, qui inclut le droit au bail, l'associé unique se trouve substitué dans tous les droits et obligations de la société dissoute, sans que cela ne constitue une cession de bail. Par conséquent, la Cour d'appel en conclut que l'autorisation du bail n'était donc pas nécessaire.

    La Cour de Cassation partage la position des juges du fond et rejette le pourvoi du bailleur.

    Position reprise dans la loi Pinel

    La loi Pinel du 18 juin 2014 reprend la position de la Cour de Cassation puisque l'article L. 145-16 alinéa 2 du Code de commerce est modifié afin d'y inclure le cas du transfert du bail par transmission universelle du patrimoine qui s'ajoute au cas de fusion, de scission de sociétés ou d'apport partiel d'actifs.

    Cette lettre est réalisée par : Sydney Azoulay, Jean-pierre Goncalves, Céline Blanc Provost, Marie Laure Champonnois