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    L'accord sur la chose et sur le prix dans une offre d'achat vaut-il toujours vente ?

    26 November 2020

    Beaucoup de personnes croient à tort en se fondant sur le fameux article 1583 du Code civil que la vente immobilière est parfaite dès la rencontre des consentements sur la chose et sur le prix, mais en réalité les choses sont plus complexes. C'est ce que vont découvrir des acheteurs immobiliers dans une affaire qui les a amenés jusqu'à la Cour de cassation le 27 juin 2019.

    L'article 1583 du Code civil ne suffit plus

    Tout a commencé lorsque les potentiels acquéreurs formulèrent par courriel à destination de l'agence immobilière une offre d'achat concernant un bien immobilier. Offre d'achat acceptée par retour de courriel par la société venderesse, le conseil d'administration de celle-ci ayant donné son accord pour la vente. L'offre comportait les éléments essentiels et indispensables à la vente, à savoir, le prix, l'identification du bien, le mode de financement (paiement comptant au jour de la signature de l'acte authentique) ainsi que le nom du notaire.

    La société venderesse en manifestant son accord, a indiqué de plus à l'agent immobilier, qu'elle était à sa disposition "pour tout document ou toutes formalités ultérieures nécessaires pour réaliser la vente". Ainsi, les notaires respectifs se sont mis en charge du dossier, le notaire du vendeur faisant les demandes de pièces nécessaires qu'il devait transmettre à son confrère, pour la rédaction de la promesse de vente. Par la suite, les vendeurs ont refusé de régulariser la promesse en indiquant ne plus souhaiter vendre. Les acquéreurs les ont alors assignés en exécution forcée de la vente.

    Ils ont été déboutés en première instance, en appel et désormais en cassation.

    La seule reconnaissance de pourparlers

    Les différents juges ont eu la même analyse, à savoir que les parties en étaient uniquement à l'élaboration de pourparlers et que la vente ne pouvait être considérée comme parfaite, quand bien même tous les éléments de l'article 1583 du Code civil étaient réunis.

    En effet, selon la Haute juridiction, dans son arrêt rendu par la troisième Chambre civile, le 27 juin 2019 (pourvoi n°18-15863) " l'analyse des pièces produites démontrait que les parties avaient, d'un commun accord, soumis la rencontre de leur volonté respective de vendre et d'acquérir à la conclusion d'un avant-contrat et qu'elles en étaient restées au stade des pourparlers, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions que ses constatations rendaient inopérantes, a pu en déduire, abstraction faite de motifs surabondants, que la vente n'était pas parfaite ".

    Les magistrats ont ainsi eu une interprétation très large des dispositions de l'article 1583 du Code civil en restreignant par la même occasion sa force. En effet, il ne suffit plus d'invoquer cet article pour considérer une vente comme parfaite, car avant la signature d'un compromis le pouvoir souverain des juges en cas de contentieux demeure et tous les éléments du dossier sont alors analysés. L'accord par mail du vendeur, les échanges des notaires, l'élaboration de pièces ou de projets ne sont pas toujours suffisants comme le démontre cet arrêt.

    Cette lettre est réalisée par : Aurélie Petibon
    , Christine Olivier-caillat
    , Sydney Azoulay
    , Jean-pierre Goncalves

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