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    Le droit de préférence du locataire commercial est-il d'ordre public ?

    15 février 2019

    L'article L. 145-46-1 du Code de commerce issu de la loi du 18 juin 2014 a instauré un droit de préférence au profit du locataire d'un bail commercial. Cet article ne semblait pas être d'ordre public, puisqu'il ne figurait pas à la liste édictée par l'article L. 145-15 du même code, ce qui a engendré un débat doctrinal important. Un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation du 28 juin 2018 a mis fin aux débats, tout en condamnant certaines pratiques.

    Le caractère d'ordre public du droit de préférence du locataire

    En l'espèce, le propriétaire bailleur a donné mandat à une agence immobilière afin de trouver un acquéreur pour son local commercial loué. Un potentiel acquéreur a manifesté son intention d'acheter l'immeuble en acceptant l'offre de vente présentée. Le propriétaire a alors purgé le droit de préférence de son locataire, aux conditions acceptées par l'acquéreur potentiel. Le locataire a accepté l'offre à l'exception des honoraires de l'agence, ce pourquoi il fut assigné par le bailleur.

    La Cour de cassation précise, alors que cela n'était pas l'objet du conflit, que l'article L. 145-46-1 du Code de commerce est une disposition d'ordre public. Elle poursuit en énonçant que le bailleur doit notifier au preneur une offre de vente, préalablement à la recherche d'un acquéreur et que cette notification ne peut inclure des honoraires de négociation.

    Les conséquences pratiques de l'arrêt

    Cet arrêt a plusieurs conséquences pratiques pour les rédacteurs de baux commerciaux ainsi que pour les notaires chargés de la vente de locaux loués. D'une part, le droit de préférence du locataire étant qualifié d'ordre public, il n'est plus possible d'y déroger dans les baux conclus ou renouvelés à compter du 20 juin 2014, date d'entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014.

    D'autre part, il résulte de cet arrêt que le locataire doit impérativement être le premier informé de la vente, puisque la notification doit intervenir dès lors que le bailleur envisage de vendre son local et donc préalablement à la signature d'un avant-contrat par lequel le bailleur s'engage à vendre à un tiers. Cela condamne donc une pratique qui consiste à conclure des promesses de vente sous condition suspensive du non exercice par le locataire de son droit de préférence. Il convient dès lors en pratique d'avoir recours à des promesses unilatérales d'achat, ne manifestant pas la décision de vendre du bailleur.

    Cette lettre est réalisée par : Julia Fonseca, Christine Olivier-caillat, Sydney Azoulay, Jean-pierre Goncalves

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