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    Le droit immobilier au fil de l'actualité

    13 décembre 2006

    Bail d’habitation

    La protection des locataires lors d’une vente « à la découpe »

    L'accord collectif de location relatif aux congés pour vente par lots aux locataires dans les ensembles immobiliers d'habitation est rendu obligatoire à tous les logements des deuxième et troisième secteurs locatifs par le décret n° 2006-1366 du 10 novembre 2006 (J.O. n° 262 du 11 novembre 2006 page 17015).
    Cet accord, conclu le 16 mars 2005, renforce la protection des locataires.
    Il porte sur la procédure d’information des locataires préalable à la décision de mettre en vente par lots plus de dix logements, sur les possibilités de proroger la durée du bail, le traitement des cas particuliers ouvrant droit soit au renouvellement du bail, soit à relogement. Le non respect de ses dispositions entraîne la nullité du congé pour vente.
    L’avis relatif à cet accord a quant à lui été publié au journal officiel du 15 août 2006.

    L’habitat insalubre ou dangereux

    Le décret n° 2006-1359 du 8 novembre 2006, pris en application de l’ordonnance n° 2005-1566 du 15 décembre 2005 précise les procédures applicables aux immeubles insalubres et aux immeubles menaçant ruine, ainsi que la procédure de remise en état.
    Il modifie le code de la construction et de l’habitation et le code de la santé publique.
    Son objet est de préciser les modalités de la procédure contradictoire, avant la signature par le maire d’un arrêté de péril.
    Cette procédure permettra aux propriétaires de faire valoir leurs observations et le cas échéant de procéder à des travaux.
    Par ailleurs cle décret organise les modalités de substitution de la collectivité publique en cas de défaillance de propriétaires, ou de copropriétaires si l’arrêté concerne les parties communes ou les éléments d’équipement communs d’immeubles en copropriété (J.O. n° 261 du 10 novembre 2006 page 16875).

    Fiscalité

    Revenus fonciers et investissement immobilier locatif

    L’instruction 5D-4-06 du 2 novembre 2006 présente le nouveau dispositif d’encouragement à l’investissement immobilier locatif mis en place par la loi portant engagement national pour le logement du 13 juillet 2006. Elle commente l’article 40 de cette loi qui supprime le dispositif « Robien social » (parfois dénommé « Daubresse »), recentre le dispositif « Robien » et « Robien-SCPI » et crée deux nouveaux dispositifs « Borloo-neuf » et « Borloo-SCPI » (dénommé dispositif « Borloo populaire »). Cette instruction commente également le décret n° 2006-1005 du 10 août 2006 qui précise les obligations déclaratives et les plafonds de loyers et de ressources afférents à ces nouveaux dispositifs, y compris pour les autres dispositifs d’incitation à l’investissement immobilier locatifs (Robien classique, Robien recentré, Besson neuf, Besson ancien et Lienemann).

    Taxe professionnelle et location meublée

    Dans le cadre d’une réponse ministérielle, il a été indiqué que l’administration fiscale se conformera à la décision du Conseil d’Etat en date du 24 mars 2006, concernant le régime de taxe professionnelle pour la location de meublés, pour les litiges en cours. Le Conseil d’Etat dans cet arrêt, a confirmé, en ce qui concerne les locaux d'habitation meublés, que, sous réserve des cas d'exonération prévus par l'article 1459 du CGI, le redevable de la taxe professionnelle est le propriétaire ou le locataire principal de tels locaux, dont l'activité consiste à fournir une prestation d'hébergement à des preneurs, locataires ou sous-locataires. Par ailleurs, la haute juridiction administrative a considéré que n'est pas redevable de la taxe professionnelle le donneur à bail, propriétaire ou locataire, dont l'action se limite à fournir un logement garni de meubles à un preneur, locataire ou sous-locataire. Dans cette hypothèse, l'activité professionnelle, qui implique la mise en oeuvre de moyens matériels ou intellectuels, est exercée par le preneur lui-même qui dispose du local en vue de le sous-louer à des tiers et pour son propre compte. À ce titre, le preneur à bail est, seul, redevable de la taxe professionnelle.
    (Réponse ministérielle, N°92787 de M. Giraud, JOAN du 28 novembre 2006, p. 12454).

    Rappel…

    La réforme du droit des successions entre en vigueur le 1er janvier prochain

    La loi n° 2006-728 du 23 juin 2006 modifie sensiblement les procédures de transmission et de gestion du patrimoine.
    Les procédures de transmission du patrimoine sont simplifiées et écourtées ; la gestion du patrimoine de la succession est assouplie par la création du mandat à effet posthume.
    La gestion des biens en indivision est facilitée : les titulaires des 2/3 des droits dans l’indivision pourront faire les actes d’administration de l’indivision et vendre les meubles indivis pour payer les dettes et charges, l’unanimité n’étant maintenue que pour les actes de disposition et pour ce qui ne ressort pas de « l’exploitation normale » des biens indivis.
    D’autre part, les donations-partages sont désormais possibles au profit des petits enfants ou d’autres membres de la famille.