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    Le logement social à la loupe : mai 2014

    26 mai 2014

    Arrêts marquants, questions-réponses et panorama de l'actualité du logement social : c'est le rendez-vous mensuel consacré exclusivement au logement social.

    La jurisprudence du mois : le dépôt de garantie

    Ce mois-ci, deux jurisprudences relatives au dépôt de garantie, et notamment à sa restitution, ont retenu notre attention. Dans une première affaire, la Cour de cassation (troisième chambre civile du 23 avril 2013) considère que, sauf stipulation expresse contraire, le locataire a qualité pour agir en restitution du dépôt de garantie même s'il ne l'a pas versé lui-même. En effet, ce dernier avait été versé par le fonds de solidarité logement lors de l'entrée dans les lieux.

    Dans une seconde affaire (Cour de cassation, troisième chambre civile du 18 février 2014), le bailleur n'est pas tenu de restituer le dépôt de garantie tant que les clés ne lui sont pas remises ou qu'il ne les a pas refusées. En l'espèce, le preneur a quitté le logement à la fin du bail sans rendre les clés. Il a ensuite saisi la juridiction de proximité en restitution du dépôt de garantie et en paiement de dommages-intérêts. La juridiction a fait droit à sa demande, au motif que le défaut de remise des clés est imputable au bailleur, dans la mesure où il n'a ni organisé l'état des lieux de sortie, ni réclamé la restitution des clés et qu'il disposait d'un double des clés. La Cour de cassation a censuré cette position.

    La question du mois : la vente du local appartenant au bailleur social

    Le locataire commercial a-t-il un droit de priorité pour acheter son local ? Non, l'article L. 443-11 du Code de la construction et de l'habitation dispose qu'en cas de vente d'un logement vacant, ce dernier doit être offert en priorité à l'ensemble des locataires de logements de l'organisme dans le département. Un local commercial n'étant pas un logement, son locataire n'est donc pas prioritaire pour l'achat du local vacant.

    L'actualité du mois : DALO, construction et vente de logements sociaux

    Saisine de la Commission de médiation DALO : les nouveaux formulaires

    L'arrêté du 18 avril 2014 fixe les nouveaux modèles de formulaires aux moyens desquels un demandeur saisit la commission de médiation. Ils seront en vigueur le 1er juillet 2014.

    En matière de construction de logements sociaux : les préfets sont sollicités.

    Une circulaire vise à renforcer les obligations de production de logement social, et dans ce cadre, les préfets sont sommés " de faire preuve de fermeté à l'égard des communes dont le bilan 2011-2013 serait particulièrement négatif ", en usant notamment de leur pouvoir de sanction qui a été renforcé par la loi et confirmé par le Conseil constitutionnel dans sa décision n°2012-660 DC du 17 janvier 2013.

    (Instruction du 27 mars 2014)

    En matière de vente, les logements HLM les plus énergivores ne peuvent plus être vendus à leurs occupants. En effet, seuls les logements les moins énergivores peuvent être vendus à leurs occupants et ce, dans les 5 ans de l'autorisation préfectorale. Ces normes de performance énergétique minimale seront précisées par décret. L'objectif est d'éviter que la vente de logements énergivores entraîne des copropriétés dégradées.

    (Loi n°2014-366, 24 mars 2014, art. 114 et 117)

    Cette lettre est réalisée par : Matthieu Arias, Jean-pierre Goncalves, Sydney Azoulay, Christine Olivier-caillat

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