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    Le notaire et la vente de logements sociaux après la loi ELAN

    25 mars 2019

    Le notaire étant en charge d'une vente d'un logement social doit opérer un certain nombre d'investigations, en plus des vérifications classiques afférentes à tout dossier de vente. La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, dite " loi ELAN ", ayant profondément réformé la vente des logements sociaux, les vérifications à opérer par le notaire ont évolué.

    La vente d'un logement social inscrit au plan de vente

    Désormais, lorsque la vente porte sur un logement figurant au plan de mise en vente défini par l'article L. 445-1 du CCH et annexé à la convention d'utilité sociale, aucune autorisation préfectorale n'est nécessaire, ladite convention valant autorisation de vendre, en vertu de l'article L. 443-7 du Code de la construction et de l'habitation.

    Le notaire doit donc vérifier si le bien vendu est ou non inscrit au plan de vente et si la convention d'utilité sociale est toujours en vigueur, l'autorisation de vendre ne valant que pour la durée de ladite convention.

    Le notaire doit cependant interroger la commune d'implantation du bien vendu, ainsi que les collectivités et leurs groupements ayant accordé un financement ou leurs garanties aux emprunts contractés pour la construction, l'acquisition ou l'amélioration du logement concerné et obtenir un avis favorable de leur part, sachant que l'absence de réponse dans un délai de deux mois vaut avis favorable.

    En vertu de l'article L. 443-11 du Code de la construction et de l'habitation, le prix est de vente est désormais librement fixé par l'organisme vendeur. Le notaire n'a donc pas à solliciter l'avis de France Domaine.

    La vente d'un logement social non inscrit au plan de vente

    A contrario, si le logement vendu n'est pas inscrit au plan de vente ou que la convention d'utilité sociale n'est plus en vigueur, le notaire devra obtenir, pour le compte de son client, l'autorisation du préfet, sachant que le silence de ce dernier pendant un délai de quatre mois vaut autorisation, aux termes de l'article L. 443-7 du Code de la construction et de l'habitation.

    Dans ce cas, il n'aura pas à interroger la commune d'implantation et les collectivités publiques susvisées, car le préfet autorisant la vente devra s'en charger.

    Cependant, lorsque la vente est faite au profit d'un autre organisme HLM, d'une société d'économie mixte agréée de construction et de gestion de logements sociaux, d'un organisme titulaire de l'agrément maîtrise d'ouvrage ou d'un organisme de foncier solidaire, une simple déclaration au préfet et à la commune d'implantation doit être faite, alors même que le bien vendu ne figure pas au plan de vente.  Toutefois, une demande d'autorisation doit être effectuée auprès du préfet si la vente conduit à diminuer de plus de 30 % le parc de logements locatifs détenu sur les trois dernières années par l'organisme HLM vendeur.

    Comme pour les biens inscrits au plan de vente, le prix de vente est désormais librement fixé par l'organisme vendeur. L'avis de France domaine n'est donc pas requis.

    Cette lettre est réalisée par : Julia Fonseca, Christine Olivier-caillat, Sydney Azoulay, Jean-pierre Goncalves

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