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    Le plafonnement du loyer lors de la révision triennale du bail commercial

    17 mars 2008

    ACTUALITE JURISPRUDENTIELLE

    VENTE IMMOBILIERE : L’ACQUEREUR DOIT PROUVER QUE LE PRET DEMANDE CORRESPOND AUX STIPULATIONS DE LA PROMESSE

    La vente d’un « tènement immobilier » était conditionnée à l’obtention par les acquéreurs d’un prêt d’un montant maximum de 900.000 €, d’une durée maximum de 15 ans et d’un taux d’intérêts ne pouvant dépasser 9 % l’an, l’établissement financier étant indifférent.
    Les acquéreurs, se prévalant du refus de la banque sollicitée d’accorder un prêt du montant prévu, renonçaient à la vente. Les vendeurs les ont assignés en paiement de l’indemnité contractuellement prévue, imputant la non réalisation de la condition suspensive à leur manque de diligence dans la recherche d’un financement. Ils ont obtenu satisfaction devant le tribunal, mais les acquéreurs ayant interjeté appel, la Cour de Paris a estimé que le manque de précisions du courrier de la banque quant au taux d’intérêts et la durée du prêt sollicité ne permettait pas de déduire que la demande n’aurait pas été conforme aux conditions stipulées, et qu’il n’était nullement démontré une faute de la part des acquéreurs.
    La cour de cassation casse l’arrêt pour violation des articles 1178 et 1315 du code civil au motif « qu’il appartenait aux acquéreurs de démontrer que la demande de prêt était conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente.
    En effet, aux termes des textes cités, c’est à celui qui se prétend libéré d’une obligation d’en apporter la preuve (article 1315), et une condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement (article 1178).
    Seul le refus d’un prêt conforme aux stipulations de la condition suspensive prévue dans le compromis peut libérer l’acquéreur de son engagement sans indemnité.

    Cour de Cassation, 3ème ch.civ. 30 janvier 2008 n° 06-21.117

    LE THEME DU MOIS

    LE PLAFONNEMENT DU LOYER LORS DE LA REVISION TRIENNALE DU BAIL COMMERCIAL

    Le mécanisme de la révision légale

    Les articles L145-37 et L145-38 du code de commerce permettent aussi bien au preneur qu’au bailleur de demander la révision du loyer pratiqué, tous les trois ans, cette période s’entendant de trois années révolues.
    Contrairement à une clause d’indexation contractuelle, cette révision n’est pas automatique mais nécessite une demande, soit par acte d’huissier, soit par lettre recommandée (article R145-20 du code de commerce) et n’est pas rétroactive, c'est-à-dire qu’elle n’aura d’effet que pour l’avenir.
    Ainsi, la révision d’un loyer fixé un 1er janvier -soit lors de la conclusion du bail ou amiablement en cours de bail, soit à l’issue d’une procédure judiciaire lors d’un renouvellement ou d’une précédente révision- ne pourra être demandée avant le 2 janvier, trois ans plus tard.
    Le montant du loyer demandé ou offert doit être précisé à peine de nullité.
    A défaut d’accord des parties, le loyer est fixé judiciairement.

    Le mécanisme de fixation du loyer révisé

    En principe « le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative « (article L145-33 du code de commerce).
    L’article L145-38 déroge à ce texte :
    En principe, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à la révision ne peut excéder la variation de l’indice du coût de la construction publié par l’INSEE intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer.
    Il en va toutefois autrement dans le cas ou est rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10% de cette valeur locative.

    La règle de « plafonnement » du loyer

    Le plafonnement du loyer à la variation de l’i.c.c est la règle, la fixation à une valeur locative excédant cette variation, l’exception.
    Le plafonnement s’applique aussi bien à la hausse qu’à la baisse.

    Différentes hypothèses peuvent se présenter :

    - En cas de hausse de l’indice (le cas le plus fréquent)

    -L’indice varie à la hausse, la valeur locative est supérieure au loyer en cours et au montant du loyer indexé : la révision sera « plafonnée » à la variation de l’indice.
    -L’indice varie à la hausse, mais la valeur locative est inférieure au montant du loyer indexé, tout en étant supérieure au loyer en cours : le loyer sera fixé à la valeur locative. Cette solution vient d’être affirmée sans ambigüité par la cour de cassation : « le loyer révisé devait être fixé à la valeur locative, dès lors que celle-ci se situait entre le loyer en cours et le plafond résultant de la variation de l’indice... » (cass 3e civ., 6 février 2008).
    -L’indice est en hausse, mais la valeur locative a baissé et se trouve inférieure au loyer en cours : le loyer ne peut être fixé à un montant supérieur au loyer en cours.

    - En cas de baisse de l’indice (le cas est rare en pratique)

    -L’indice est en baisse, la valeur locative est inférieure au loyer en cours et au montant du loyer indexé : la révision sera « plafonnée » à la variation de l’indice (cass.3e civ. 11 juillet 2007). L’indice constitue ici le « plancher ».
    -L’indice est en baisse, mais la valeur locative est supérieure au montant du loyer indexé, tout en étant inférieure au loyer en cours : le loyer sera fixé à la valeur locative : en effet, celle-ci se situe entre le loyer en cours et le « plancher » résultant de la variation de l’indice.

    L’exception : la modification des facteurs locaux de commercialité

    Le loyer est « déplafonné » et fixé à la valeur locative, qu’elle soit supérieure ou inférieure au loyer en cours, dès lors qu’est démontrée une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, ayant entraîné par elle-même une variation de plus 10% de la valeur locative.
    Il doit s’agir d’une modification « matérielle » des facteurs « locaux » de commercialité, ce qui exclut les modifications dues à la seule évolution d’une situation existante, et limite géographiquement le secteur à considérer : la création d’une zone piétonnière remplit ces critères.
    Cette modification doit avoir entraîné une variation de la valeur locative de plus de 10%, pour le commerce considéré.